來源：中國經營報

　　本報記者 黃永旭 北京報道

　　時隔四年，萬科地產再現廣州土拍，并拿下三宗地塊，引發(fā)市場關注和期待。12月以來，房地產行業(yè)出現了止跌回穩(wěn)的積極信號，其中，土地市場的活力進一步提升，房企拿地信心正在逐步修復。

　　《中國經營報》記者觀察發(fā)現，在一攬子房地產調控政策作用下，四季度以來，房地產市場呈現止跌回穩(wěn)態(tài)勢。土地市場上，熱點城市土拍交易回暖，房企拿地積極性更加明顯，近期多地土拍中，民營房企的身影逐漸增多。

　　國家統計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，11月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數增加，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲，二、三線城市環(huán)比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。

　　“房地產市場有止跌回穩(wěn)跡象，樓市在不斷變暖，房企拿地的積極性在增強，市場預期也在不斷改善?！笔锥冀洕Q易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池認為，后續(xù)土地市場的走勢仍然依賴于樓市的走勢，在今年中央經濟工作會議指出加力促進房地產市場止跌回穩(wěn)的背景下，各城市仍然會不斷優(yōu)化調整房地產政策，促進住房剛需與改善性住房需求釋放，加大消化存量土地與存量住房的力度，平衡供大于求的供求關系。樓市會不斷回暖，土地市場也會不斷回暖。

　　“地王”再現

　　根據國家統計局發(fā)布的數據，在新房價格連續(xù)下跌三個月之后，11月份，西安新房、二手房均出現跌幅收窄的情況，樓市出現觸底反彈的跡象。經歷房價波動之后，西安土拍不僅拍出“總價地王”，而且出現四川民營房企跨省溢價拿地，為年末的樓市增添許多期待。

　　12月12日，西安市北二環(huán)一宗優(yōu)質地塊迎來成交，地塊面積153.04畝，成交總價25.59億元，由陜西嘉瀾房地產開發(fā)有限公司拿下。

　　記者了解到，該地塊最初為城改項目，幾經擱置，如今終于再次迎來“金主”。25.59億元的成交總價，也成為2024年西安土拍市場“總價地王”。

　　記者注意到，近期土地市場出現回暖，各地單價“地王”、總價“地王”相繼出現，尤其是一線城市，表現更為明顯。

　　11月29日，北京一宗組團地塊正式拍賣，該組團地塊由酒仙橋、十八里店、小紅門三個地塊組成，總建設用地面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平方米，起拍價高達153億元。

　　事實上，本次出讓的14.7公頃土地，由三個不同區(qū)域的地塊組成，分別是，酒仙橋地塊建設用地面積約2.8公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約7.8萬平方米，為二類居住用地；十八里店地塊建設面積約9.35公頃，為二類居住用地、托幼用地、綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地；小紅門地塊建設用地面積約2.55公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約5.8萬平方米，為二類居住用地、托幼用地。

　　最終拍賣結果顯示，中海地產以153.32億元的總價格，競得該組團地塊，溢價率0.21%，銷售指導價分別為每平方米12.5萬元、8萬元以及7.9萬元。這也刷新了北京市土拍交易紀錄，該地塊成為北京新的“總價地王”。

　　12月2日，經過295輪激烈競價，華潤置地與中海地產聯合體最終以總價185.12億元競得深圳南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊，樓面價70388元/平方米、溢價率46.3%，并刷新了近十年深圳涉宅地塊總價紀錄，成為新的“總價地王”。

　　趙秀池表示，近期土拍過程中，溢價地塊頻頻出現，而且不斷拍出新“地王”，說明樓市在回暖，房企拿地意愿增強了。同時，也說明該地塊被開發(fā)商看好，位置好、配套好、未來有潛力的優(yōu)質的地塊，一直受到開發(fā)商的青睞。

　　“從目前的土拍情況來看，熱點城市和優(yōu)質地塊的競爭依然激烈，市場需求強勁，房企對這些地塊的預期比較高?！敝袊髽I(yè)資本聯盟副理事長柏文喜向記者表示，目前，土地市場存在分化，拍出“地王”和底價成交都是分化的表現，熱點板塊的優(yōu)質地塊，必然吸引房企高溢價競爭。而部分區(qū)位偏弱、配套欠缺、潛力偏弱的地塊，相對而言，只能底價成交，也說明市場仍在調整、尋找平衡。

　　民企出手

　　今年以來，全國土地市場延續(xù)低溫運行態(tài)勢，土地供需兩端持續(xù)縮量。9月底以來，一線城市接連一系列政策優(yōu)化，市場活躍度保持較高水平。

　　中指研究院發(fā)布2024年1—11月全國房地產企業(yè)拿地TOP100排行榜顯示，11月，TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄，但拿地企業(yè)仍集中在央國企和地方國資，民營房企拿地仍較為審慎。從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企和地方國資仍是主力，民企僅在重點深耕區(qū)域補充土儲。

　　12月12日，西安市土拍中，民營房企四川邦泰置業(yè)有限公司（以下簡稱“四川邦泰”）競得西安市能源金貿區(qū)69.95畝住宅用地。次日，四川邦泰再度出手，將西安市曲江新區(qū)約42畝地塊收入囊中。

　　據了解，該地塊位于雁塔區(qū)雁翔路以東、西安交通大學曲江校區(qū)以西、雁曲四路以南、規(guī)劃路以北，土地面積為41.861畝，土地性質為商住用地，容積率小于等于2.8，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%。

　　而且，根據公示信息，該宗地規(guī)劃地上總建筑面積不大于78153.6㎡，要求競得人須建設800㎡社區(qū)服務站、430㎡社區(qū)辦公、49㎡社區(qū)福利、120㎡社區(qū)衛(wèi)生服務站、350㎡老年人日間照料中心等配建設施。

　　四川邦泰方面表示，作為西咸新區(qū)的核心中樞，能源金貿區(qū)的地位日益重要，是西安未來金融和經濟發(fā)展的重要區(qū)域之一。并且，宗地周邊發(fā)展較為成熟，地理位置優(yōu)越，具有良好的發(fā)展前景。

　　記者觀察發(fā)現，一線城市和杭州、成都、西安等熱點二線城市，土拍活力增加的同時，民營房企溢價拿地的身影也逐漸增多。

　　11月20日，杭州市蕭山區(qū)奧體博覽中心單元BJ1706-10地塊開拍，經過49輪競價，最終由濱江集團以總價39.54億元競得，成交樓面價48186元/㎡，溢價率33.85%，該成交樓面價刷新了奧體板塊新紀錄，位居杭州宅地成交樓面價第二。

　　12月5日，廣州公共資源交易中心公告番禺區(qū)洛浦街新光快速東側BA0104082地塊成功出讓，最終報價約為12.35億元，競得人為合肥瑞倫房地產開發(fā)有限公司，也是2024年首個在廣州拿地的民企。

　　12月17日，廣州市成功出讓4宗番禺區(qū)涉宅地塊，其中南站商務區(qū)3宗地塊被萬科底價摘下，土地出讓總價28.8億元。這也是時隔四年，萬科首次在廣州拿地。

　　趙秀池分析稱，土地市場作為要素市場，其表現與樓市的狀況緊密關聯。如果樓市活力充足、銷售預期好，則房企拿地積極性便會增強。土地市場回暖，進而可以促進樓市回暖，幫助房地產行業(yè)不斷走出低谷。

　　“房企拿地積極性回升，尤其是民營房企的參與，表明市場信心正在恢復?！卑匚南脖硎?，一攬子房地產調控政策作用下，市場預期得到改善，交易活躍開始回升。長期來看，房地產市場將進入新發(fā)展階段，住房需求從“有沒有”向“好不好”轉變。因此，房地產企業(yè)應抓住機遇轉型發(fā)展，為群眾建設“好房子”、提供好服務，以適應市場供求關系的變化。