觀點網(wǎng) 臨近年末，中建壹品于上海楊浦再開一盤。

12月25日上午，楊浦濱江的中建壹品外灘源著項目在上海五角場開盤。據(jù)觀點新媒體從中介方了解到的消息，該項目已于12月19日結(jié)束認(rèn)籌，這次放出114套高層住宅項目，共計已有159組客戶完成搖號。

據(jù)此前披露的一房一價表顯示，中建壹品外灘源著推出房源面積集中在99平方米-139平方米之間。

若按照總價來觀察，項目出售價最低僅853萬元，最高價則達(dá)到1654萬元。

再押楊浦

中建壹品在上海的推盤策略一向“大膽”。

例如首次落子楊浦的浦江之星項目，這家企業(yè)選擇一次性放出428套房源，而不是分批次開盤銷售。從最終約120%認(rèn)籌率來看，其推盤方式不算冒險。

外灘源著與之相反，按照項目規(guī)劃，除1.88萬平方米風(fēng)貌別墅外，2.54萬平方米地上面積均建設(shè)高層住宅，也就是兩棟19層高的高層、一棟保障房，總房源合計485戶。

此次開盤推出的114套高層項目未包含所有房源，有市場消息表示，風(fēng)貌別墅項目將在2025年上半年入市。

說起項目地塊的來由，2024年2月上海新一批土拍結(jié)束后，上海楊浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司旗下子公司上海新瓏坊企業(yè)發(fā)展有限公司，以37.58億元摘得楊浦區(qū)定海社區(qū)H4-10風(fēng)貌舊改地塊，土地面積2.59萬平方米，容積率2.0，建筑面積5.18萬平方米，樓面地價達(dá)到7.25萬元/平方米。

一個月后，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所上架了這家公司100%股權(quán)。4月25日，中建壹品以37.5億元價格收購該公司，間接得到這宗楊浦濱江住宅地。

彼時有上海樓市業(yè)內(nèi)人士表示，中建壹品拿到的地塊距離黃浦江岸極近，是楊浦濱江距區(qū)域離江水最近的住宅地塊之一。

按照同區(qū)域的項目進(jìn)行比較，或許會發(fā)現(xiàn)中建壹品的拿地邏輯：與地塊相隔一條長陽路的龍光·天境項目于2022年今年1月開盤，當(dāng)時入圍積分達(dá)到70.72分，一次性推出311套房源，清盤速度較快；同年同月，楊浦濱江壹號一次性推出297套房源，并于開盤當(dāng)天完成去化；周邊項目還有保利瓏譽，與楊浦濱江壹號不同，保利選擇分批次推盤，最終入圍分達(dá)到68.8，也實現(xiàn)了開盤當(dāng)日售罄。

值得注意的是，三宗項目均價達(dá)到9.9萬元/平方米，為楊浦濱江板塊房價上了一劑強心針。

因此，中建壹品選擇在浦江之星入市后再次下注楊浦，或許也是考慮到板塊內(nèi)住房需求以及未來房價趨勢。

另一方面，中建壹品外灘源著距離新落地的B站總部、美團總部、字節(jié)跳動僅相隔一條街道，未來板塊內(nèi)商業(yè)氛圍會有所改善。

目前，周邊一公里僅有大潤發(fā)、上海國際時尚中心等少量商業(yè)項目。

對壘保利

中建壹品外灘源著上架房源的一周之前，同樣位于楊浦濱江的保利外灘序BUND88也披露了銷售公告。

該項目備案名為悅江璟庭，202套住宅已取得預(yù)售許可。

12月27日，該項目也將迎來開盤銷售，均價稍高于中建壹品外灘源著，約合12.7萬元/平方米。

至于兩宗項目間的區(qū)別，觀點新媒體參考了保利的一房一價表，基本準(zhǔn)售房源單價9.7萬元-14.1萬元/平方米區(qū)間，其中2幢房源均為建面106平方米戶型；3幢為130-133平方米戶型；另有1幢為110平方米的戶型，從戶型選擇上來看，保利所設(shè)置的房型更多。

今年7月，上海2024年第三批次商品用地出讓現(xiàn)場，保利發(fā)展經(jīng)過長達(dá)60輪競價，以22.02億元價格競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊，成交樓面價為8.84萬元/平方米，溢價率達(dá)到21.18%。

值得注意的是，若剔除地塊700平方米和5%配建保障房，該地塊可售部分樓面價為9.58萬元/平方米。

由于三批次土拍是“滬九條”出臺后的首批土地出讓活動，市場關(guān)注度較高，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊又有區(qū)位優(yōu)勢，合計吸引到中海、綠城、越秀、廈門建發(fā)等9家開發(fā)商競拍。

只不過，保利發(fā)展早在6月下旬就以旗下公司上海保碩置業(yè)有限公司名義發(fā)布了這宗地塊的項目招標(biāo)計劃公告。

具體來看，項目地塊規(guī)劃為二類住宅用地，地塊占地面積1.38萬平方米，容積率為1.8，建筑計容面積為2.48萬平方米，限高24米，住宅套數(shù)應(yīng)不少于190套；同時，地塊要求配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的5%以上。

從地理位置來看，保利外灘序BUND88與中建壹品外灘源著均距離黃浦江500米左右，但前者醫(yī)療資源更豐富，包括復(fù)旦婦產(chǎn)科醫(yī)院、楊浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、上海第一康復(fù)醫(yī)院等，教育資源沒有較大差距，杭州路一小、遼陽中學(xué)位于兩宗項目之間。

不過，兩宗項目均位于幾家大型企業(yè)新總部周邊，未來交房時應(yīng)該已基本建成。

從區(qū)位上來說，保利外灘序BUND88距離北外灘及市中心距離更短，且位于上海中央活動區(qū)的規(guī)劃戰(zhàn)略范圍之內(nèi)；中建壹品外灘源著則更靠近楊浦濱江板塊內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)辦公區(qū)以及張江產(chǎn)業(yè)區(qū)。