來源：中國經(jīng)營報

　　本報記者 陳雪波 盧志坤 成都報道

　　12月25日，圣誕節(jié)當天，成都6宗涉宅用地掛牌出讓，其中新都區(qū)2宗，東部新區(qū)4宗。最終，6宗地塊土地全部順利成交，總成交金額共約8.37億元。

　　2024年即將結(jié)束，成都的土拍也將戰(zhàn)斗到最后一天。在12月31日，成都還有一場含主城區(qū)宗地的土拍，其中包括一塊起拍價超30億元的連襟地。

　　回顧2024年，民營企業(yè)在成都拿地的頻率明顯增加。一位民營房企負責人告訴《中國經(jīng)營報》記者，他自己所在企業(yè)和身邊的很多民企，都有計劃在成都繼續(xù)拿地。

　　中指研究院四川分院分析表示，在2024年成都土拍中，核心區(qū)域高質(zhì)量地塊受追捧，錦江、高新、天府新區(qū)核心區(qū)域地塊頻繁高溢價成交，溢價率水平居全國前列。但同時企業(yè)對外圍部分區(qū)域的市場仍保持足夠的克制。近些年核心區(qū)域的土地供應減少，疊加套均面積增加，導致供應套數(shù)減少，可能會推動核心區(qū)域的土地熱度走高。

　　地價屢創(chuàng)新高

　　在2024年，成都房地產(chǎn)市場迎來眾多重磅政策。4月28日，成都市出臺新政，徹底取消限購政策，為市場注入一劑強心針。這一政策調(diào)整不僅激發(fā)了購房者熱情，也進一步推動土拍市場的升溫。

　　在之后的9月20日，成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊掛牌出讓，經(jīng)過多輪激烈競價，貝殼旗下的貝好家以10.76億元成功拍下這宗地，成交價格達到27300元/平方米，溢價率高達42%。這個價格一舉刷新了成都土拍的最高單價，成為新的地王，位列成都地價第一名。

　　其實，在2024年，成都土拍刷新的不只有地價第一名，前四名都已經(jīng)更新。11月6日，遠達以26300元/平方米的樓面價競得高新區(qū)桂溪街道59畝地塊，位列第二；11月15日，潤達豐濱江以26000元/平方米的樓面價拍下錦江區(qū)柳江街道33畝地塊，位居地價榜第三名；12月20日，錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)約57.3畝地塊被新綠色以樓面價24800元/平方米拍下，位居地價榜第四名。

　　中指研究院四川分院分析指出，新規(guī)推動市場產(chǎn)品迭新，刺激了企業(yè)在成都的拿地熱情。“4·28”新政明確指明成都高品質(zhì)住宅建設(shè)方向，成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024） 推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設(shè)置、將住宅陽臺等半開敞空間比例由15%提升到20%，《天府新區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定》鼓勵建設(shè)第四代建筑，144平方米以上產(chǎn)品生態(tài)陽臺50平方米以內(nèi)不計容……新規(guī)的實施使得成都產(chǎn)品加速迭新，具備代際差異優(yōu)勢的產(chǎn)品享有市場定價權(quán)，進而定義“好房子”內(nèi)涵，這些也是吸引企業(yè)積極爭奪的核心因素。

　　從宅地供應總量來看，近4年成都的土地供應都呈縮量態(tài)勢，幅度是每年縮量二至三成，疊加成都新房市場套均面積上行（目前套均面積在130平方米左右），未來的有效供應套數(shù)將明顯減少，核心區(qū)域供求關(guān)系將進一步趨向于供小于求。這對核心區(qū)域的土地市場熱度形成了核心支撐，再疊加新一代產(chǎn)品的市場優(yōu)勢，資產(chǎn)保值增值優(yōu)勢，使得成都核心區(qū)域土地市場熱度回暖。

　　值得注意的是，12月31日，成都還有一次備受矚目的土拍。在這次土拍中，有位于青羊區(qū)的四宗連襟地塊即將出讓，這4宗地塊采取組合供應方式拍賣，意向競買人須同時報名參與所有宗地競買。也就是說，這4宗地只能被同一位競拍者拿下，起拍總價就已經(jīng)高達30.35億元。

　　黑馬民企嶄露頭角

　　回顧拿下2024年成都地價前四名的開發(fā)商，均為民營企業(yè)。與2023年相比，2024年民企在成都拿地的積極性顯著提高，不僅在熱門地塊上表現(xiàn)突出，一些過去不為外界熟知的民營房企也嶄露頭角。

　　其中，潤達豐濱江無疑是今年土拍市場的一匹黑馬。在中指研究院發(fā)布的2024年前11個月成都拿地金額榜單中，潤達豐濱江位列第一，拿地總金額達到了32.2億元。這個發(fā)家于四川達州的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2024年展現(xiàn)出了強大的拿地實力。2024年4月和9月，潤達豐濱江分別成功拿下了錦江區(qū)和天府新區(qū)的地塊。11月15日，潤達豐濱江又以26000元/平方米的樓面價競得錦江區(qū)林家壩33畝地塊，溢價率44.44%，躋身成都土拍TOP3。

　　同樣值得關(guān)注的還有年內(nèi)在成都多次拿地的新綠色置業(yè)。在12月20日的土拍中，新綠色置業(yè)經(jīng)過超60輪舉牌，以24800元/平方米的樓面價成功競得錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)約57.3畝地塊，溢價率高達36.36%。而在此前的4月份，新綠色置業(yè)還成功拍下了高新區(qū)騎龍片區(qū)的兩宗地塊，樓面價分別達到了23200元/平方米和22800元/平方米。

　　新綠色置業(yè)是新綠藥業(yè)集團旗下的地產(chǎn)公司，新綠藥業(yè)集團作為一家從事醫(yī)藥開發(fā)的企業(yè)，近年來在地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)頗為積極。針對今年的拿地情況，新綠色置業(yè)在接到記者采訪電話時，未作回應。

　　此外，成都的后起之秀民營房地產(chǎn)企業(yè)嘉禾興地產(chǎn)也在2024年連續(xù)拿下4宗地。7月9日，嘉禾興地產(chǎn)關(guān)聯(lián)品牌鷺島地產(chǎn)以4000元/平方米的樓面價拿下了郫都區(qū)德源街道75畝地塊；7月26日，嘉禾興地產(chǎn)摘得雙流東升2宗地；7月30日，嘉禾興地產(chǎn)又競得新都區(qū)斑竹園街道廖家灣社區(qū)53.16畝純住宅用地。記者了解到，在拿地僅有4個多月后，廖家灣地塊已經(jīng)開盤銷售。

　　嘉禾興地產(chǎn)總經(jīng)理李為國向記者表示，他所在公司今年在成都拿了多塊地，最近還在四川宜賓拿了地，也在籌備競拍成都新的地塊。公司用的是自有資金，采用了低利潤率、快周轉(zhuǎn)的策略，準備抓住機會先提高市場占有率，同步打造高端住宅的品牌形象。因為自持資金沒有借貸利息壓力，所以對繼續(xù)拿地比較有把握。李為國告訴記者，他了解到的不少其他民營企業(yè)也在策劃競拍新的地塊。

　　中指研究院四川分院指出，成都核心區(qū)域參拍企業(yè)類型多樣，除近年占據(jù)成都新房銷量前列的各大央國企外，民營企業(yè)也頻繁出手，積極補貨。民營企業(yè)積極參與土拍，可以體現(xiàn)出企業(yè)對成都核心區(qū)域市場的信心恢復。積極參與拿地的民營企業(yè)有幾類特點：一類是本身開發(fā)節(jié)奏相對穩(wěn)定，自有資金占比高，產(chǎn)品競爭力高，企業(yè)經(jīng)營狀況持續(xù)健康的；一類是經(jīng)過近年的積極調(diào)整，有效改善了經(jīng)營狀況的；另外也出現(xiàn)了把開發(fā)業(yè)務(wù)作為新業(yè)務(wù)方向推進的。民營企業(yè)的積極參拍可以反映成都的城市吸引力和市場穩(wěn)定性持續(xù)向好。

　　不過，中指研究院四川分院提醒，從成都新房市場的企業(yè)格局來看，目前央國企仍是市場主力，銷售業(yè)績前十企業(yè)中，僅有一家民企。