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　　張文琦?|?廣發(fā)基金資產(chǎn)配置部投資經(jīng)理

　　波士頓大學數(shù)理金融碩士，CFA。對各類產(chǎn)品均有深入覆蓋，擅長從多維度進行基金優(yōu)選。

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　　這幾年，看到有很多小伙伴在感慨：現(xiàn)在想要達到比貨基高一些、但又符合自己希望相對較低波動的風險收益目標的投資，是越來越難做了。

　　的確，隨著無風險利率中樞的下降，許多銀行理財產(chǎn)品和債基的收益率也隨之下降，想要達到這樣的投資目標，可能就需要考慮配置一些風險資產(chǎn)。

　　股市中的紅利主題是大家比較熟悉的一種穩(wěn)健類風險資產(chǎn)。然而，最近股市的波動較大，即便是“壓艙石”的紅利主題也有不小的回撤，今年以來最大回撤達到了14.53%。

　　2024年各指數(shù)最大回撤：REITs的回撤顯著小于各權(quán)益指數(shù)

　　因此，我們不妨將看看另一類也是以分紅收益為主的風險資產(chǎn)：REITs。

　　REITs（Real Estate Investment Trusts）的翻譯成中文就是“不動產(chǎn)信托投資基金”，在公募基金中屬于一個比較新興的類別。

　　用最簡單的話來講：

　　- REITs就像是大家共同募資買了一間可以出租的商鋪（或其他不動產(chǎn)），然后根據(jù)出資的比例，來長期分取租金收益帶來的分紅。

　　- 同時，如果你覺得出價合適或者急用現(xiàn)金，也可以把這個“長期分取租金”的權(quán)利份額，在交易所內(nèi)像買賣上市基金一樣，賣給別人，是可以交易的。

　　所以，REITs的本質(zhì)，就是讓大家可以用較低的資金門檻（買一手一般只需要幾百元或者一千元，不像實體不動產(chǎn)投資動輒幾十萬上百萬），去參與不動產(chǎn)投資和收益分紅，就像“房東”去收租一樣。

　　當然，在真金白銀地參與這個品種之前，我們也必須審慎地了解幾個重要問題：

　　01 REITs投資的收益來源拆分

　　REITs的收益來源和債券投資有許多相似之處，但也有很多重要的不同點，我們不妨通過一個類比來了解：

　　總結(jié)來說，“現(xiàn)金分紅”+“二級市場買賣價差”這兩方面的收益來源，使得REITs有點像一種介于“固定收益”和“股票權(quán)益”的風險特征之間的資產(chǎn)。

　　02? REITs內(nèi)部的細分分類有什么區(qū)別？

　　一般在購買股票型基金的時候，大家可能首先會關(guān)注基金底層資產(chǎn)的所屬行業(yè)，比如大金融、上游資源、TMT等，因為底層資產(chǎn)的行業(yè)區(qū)別會使得基金表現(xiàn)發(fā)生極大的分化，像大金融波動相對較小，而TMT波動會更大。

　　而在REITs中，也有類似的區(qū)別，底層資產(chǎn)也會細分為產(chǎn)業(yè)園、物流倉儲、消費基礎(chǔ)設(shè)施、保租房等產(chǎn)權(quán)類，以及收費高速、市政環(huán)保、能源、水利設(shè)施等特許經(jīng)營權(quán)類。

　　已上市的REITs底層資產(chǎn)分類

　　來源：廣發(fā)基金，截至2024年11月10日，根據(jù)已有的50只上市REITs產(chǎn)品統(tǒng)計；需注意，在目前未上市、但監(jiān)管允許的資產(chǎn)范圍內(nèi)，還有文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等多個領(lǐng)域

　　觀察近一年的表現(xiàn)，保租房、能源和環(huán)保類的表現(xiàn)還不錯，都有近20個點；而倉儲物流相對不及預期。不過，這些項目的表現(xiàn)與其所在行業(yè)、底層項目的基本面關(guān)系較大。

　　03? 參考全球第二大REITs市場的日本，中國的REITs發(fā)展如何？

　　要講REITs的發(fā)展，我們可以看一下隔壁日本的案例。

　　自從90年代經(jīng)濟泡沫破裂后，日本的政策利率不斷走低，2016年更是開啟負利率時代。在此背景下，日本固定收益型的銀行理財一度到了年化不足1%的程度。

　　而同期，日本的REITs基金卻憑借相對穩(wěn)定、且高于固收類理財產(chǎn)品的分紅收益（他們的REITs底層資產(chǎn)多為寫字樓、物流和住宅等，租金長期維持穩(wěn)定，所以REITs也能做到穩(wěn)定派息），獲得了市場的青睞。

　　到2015年時，日本已成為了全球第二大的REITs市場，并且個人投資者占比超過了20%（我們當前的數(shù)據(jù)是不足5%，這也與產(chǎn)品發(fā)展時間不長有關(guān)）。

　　截至2024年10月末，日本REITs市場共有58只上市REITs，規(guī)模合計14.56萬億日元（折合935億美元），大約是中國REITs市場的5倍。

　　日本REITs市場規(guī)模情況

　　我們再來看中國的REITs市場。

　　REITs這類資產(chǎn)在國內(nèi)還很年輕的，自2021年6月首批項目上市至今，主要經(jīng)過了四個主要階段：

　　圖表：中國公募REITs四階段

　　-階段一 2021年6月-2022年1月：“新鮮感溢價”

　　自2021年三季度起，部分“嘗鮮”的投資者逐步介入市場，市場成交開始活躍且由于項目供給相對不足，REITs市場一度出現(xiàn)大幅溢價。

　　-階段二 2022年1月-2022年9月：“回歸理性”

　　市場交易情緒趨于穩(wěn)定，REITs價格向合理的估值中樞收斂，“殺溢價”的因素使得市場發(fā)生了一些回調(diào)。直到2022年7月交易所發(fā)布保租房上市規(guī)則指引，REITs品類擴容，熱度才有所回升。

　　-階段三 2022年9月-2024年2月：“悲觀雙殺”

　　2022年三季度起，宏觀環(huán)境發(fā)生變化，REITs的底層項目的基本面預期惡化，加上流動性較弱的市場環(huán)境，REITs市場進入了漫長的估值調(diào)整周期，整個階段里的回調(diào)幅度達到19.6%；

　　同時，基本面+流動性的雙重負面影響，使得REITs市場經(jīng)歷了一段比較難過的時間，但從另一個角度來看，悲觀的市場情緒下也為投資者砸出了一些“黃金坑”的機會。

　　-階段四 2024年2月-至今：“資產(chǎn)荒的心頭好”

　　隨著項目基本面逐漸走低、資產(chǎn)荒的強力推動、保險等長期資金的會計準則修改（更利于長期紅利型投資），處于相對低位的REITs開始吸引部分?長期資本配置，市場估值趨于修復。

　　04? REITs的獨特之處在哪兒？有何風險？

　　作為買方投顧，我們從來不希望大家看了我們的分享就直接沖動下單，而是希望在投資的道路中，盡可能用一篇文章的時間，說清楚一類資產(chǎn)/一個觀點各方面特征和特點，這其中包括正面和負面的。

　　首先，REITs這類資產(chǎn)有2個顯著的優(yōu)勢：

　　1．分紅水平相對較高，風險收益性價比也較高

　　截至11月10日，公募REITs派息率（TTM）均值達到了6.77%，高于中證紅利為代表的高股息指數(shù)，更是顯著高于當前主流的固收資產(chǎn)的靜態(tài)收益率。

　　而在化債背景下，高息資產(chǎn)供給量欠缺或?qū)⒊蔀槲磥硪欢螘r間的主線，此時高息的REITs資產(chǎn)也有較為明顯的優(yōu)勢，有望獲得更多的增量資金流入。

　　穩(wěn)健風格指數(shù)對比

　　我們也可以從上表里看到，中證REITs的收益優(yōu)于權(quán)益紅利主題和短債基金，近一年收益率為7.69%，最大回撤均介于股債之間，同時風險相較權(quán)益基金更小，有著比較獨特的風險收益性價比。

　　2．與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，可以形成一定對沖，平滑組合波動

　　我們整理了近年來REITs和其他一些主流基金資產(chǎn)的相關(guān)性情況，可以看到基本都在0．25以下，是比較弱的相關(guān)性。

　　這是因為REITs的底層資產(chǎn)與傳統(tǒng)金融工具有較大區(qū)別，主要來自于我們在上文提到的實體不動產(chǎn)，因此與債市、股市等資產(chǎn)的收益相關(guān)性也較低。

　　REITs和主流基金資產(chǎn)的相關(guān)性較低

　　我們一直以來都很推薦大家在整個組合內(nèi)，多元配置一些低相關(guān)性的資產(chǎn)，通過低/負相關(guān)性來平抑組合波動，也是一種不錯的投資策略。

　　除了獨特的優(yōu)勢外，大家還需要看到幾個重要的風險點：

　　好啦，今天就先到這里。感興趣的小伙伴可以持續(xù)關(guān)注一下REITs市場，廣發(fā)基金近期也有新發(fā)的REIT產(chǎn)品，有興趣可以在場內(nèi)看下。

　　你看好REITs基金嗎？低利率時代下，你會如何布局穩(wěn)健類資產(chǎn)？歡迎在評論區(qū)與我們交流。

　?。ū疚膩碜裕簭V發(fā)基金投顧）

　　風險提示：廣發(fā)基金本著勤勉盡責、誠實守信、投資者利益優(yōu)先的原則開展基金投顧業(yè)務(wù)，但并不保證各投顧組合一定盈利，也不保證最低收益。投資者參與基金投顧業(yè)務(wù)，存在本金虧損的風險。基金投資組合策略的風險特征與單只基金產(chǎn)品的風險特征存在差異?；鹜额櫂I(yè)務(wù)項下各投資組合策略的業(yè)績僅代表過往業(yè)績，不預示未來的業(yè)績表現(xiàn)，為其他投資者創(chuàng)造的收益也不構(gòu)成業(yè)務(wù)表現(xiàn)的保證。因基金投資顧問業(yè)務(wù)尚處于試點階段，存在因基金投顧機構(gòu)的試點資格被取消不能繼續(xù)提供服務(wù)的風險。投資前請認真閱讀投顧協(xié)議、策略說明書等法律文件，充分了解投顧業(yè)務(wù)詳情及風險特征，選擇適合自身的組合策略，投資須謹慎