來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

　　2024年，全國(guó)商品房銷售面積、金額預(yù)計(jì)為9.7億平方米、9.6萬億元，分別較2023年下降13%和17%。與2021年的17.94億平方米、18.19萬億元相比近乎減半。

　　作為我國(guó)長(zhǎng)期以來的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)通過其綿長(zhǎng)、復(fù)雜、多層次、立體化的產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)，深度勾連整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，對(duì)GDP增長(zhǎng)、就業(yè)和財(cái)政收入的影響顯著。

　　如今，“穩(wěn)住樓市”已成行業(yè)高頻詞語?；仡?024年可以看到，從中央到地方，穩(wěn)樓市舉措密集出臺(tái)。2024年9月26日，中共中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，政策目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面，為市場(chǎng)注入信心。

　　自2024年四季度以來，核心城市已出現(xiàn)明顯升溫。12月，北京二手住房網(wǎng)簽成交量突破2.1萬套，創(chuàng)下了近21個(gè)月以來的最高紀(jì)錄。環(huán)比11月增加了15%，同比2023年12月更是大幅增長(zhǎng)66%。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，一線城市若能持續(xù)釋放樓市企穩(wěn)的積極信號(hào)，有可能帶動(dòng)二線城市逐步復(fù)蘇，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　2024年12月，中共中央政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)，釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市基調(diào)。

　　穩(wěn)樓市政策持續(xù)加碼

　　2024年，樓市成交表現(xiàn)隨著幾輪穩(wěn)市場(chǎng)舉措的適時(shí)推進(jìn)而呈現(xiàn)季度波動(dòng)。

　　一季度，受2023年之初成交基數(shù)較高，以及年初優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足、購(gòu)房預(yù)期尚在持續(xù)修復(fù)等因素影響，全國(guó)商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內(nèi)最高。

　　2024年4月30日，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)堅(jiān)持‘因城施策’，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益”，并提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。據(jù)了解，這是自2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，在中共中央政治局會(huì)議中再度提出房地產(chǎn)“去庫存”政策，為市場(chǎng)釋放了明確的政策信號(hào)。

　　5月17日，中央兩次召開房地產(chǎn)重磅會(huì)議，隨后中國(guó)人民銀行發(fā)布調(diào)整住房貸款最低首付款比例以及利率政策的通知。地方層面也在持續(xù)推進(jìn)穩(wěn)市場(chǎng)政策，“以舊換新”在主要城市全面鋪展開來，并開始推動(dòng)一、二手房交易鏈條逐步恢復(fù)。

　　在“5·17”政策刺激下，北京、廣州、上海、杭州、成都、西安等城市在執(zhí)行“5·17”新政之后，新房項(xiàng)目和二手房相較之前熱度有所提升，成交量短暫攀升。

　　至三季度的傳統(tǒng)淡季時(shí)，政策作用減弱，全國(guó)商品房銷售面積較二季度下降10%左右。

　　受房地產(chǎn)拖累，2024年前三季度，我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)4.8%，增速逐季放緩，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨挑戰(zhàn)。

　　9月26日，中共中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了最強(qiáng)“穩(wěn)樓市”信號(hào)。同時(shí)，會(huì)議指出“對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“去庫存”。會(huì)議之后，降準(zhǔn)、降息全面落地。

　　9月底，四大一線城市相繼宣布松綁此前執(zhí)行的限購(gòu)政策。10月17日，中央多部委相繼落地穩(wěn)地產(chǎn)“組合拳”，明確了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”以及收儲(chǔ)存量商品房、盤活存量閑置土地等多項(xiàng)政策舉措，市場(chǎng)迎來真正的政策拐點(diǎn)。

　　市場(chǎng)走出筑底曲線

　　深處一線的企業(yè)人士感受最為明顯。

　　某央企北京區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，2024年的房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處于調(diào)整期。前三季度依然處于頹勢(shì)，銷售量?jī)r(jià)同比下降。隨著“9·26”中共中央政治局會(huì)議“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的定調(diào)，為市場(chǎng)注入一定信心，四季度部分核心市場(chǎng)通過“以價(jià)換量”出現(xiàn)了一定程度的回暖。

　　從量、價(jià)看，前三季度新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”，但四季度以來，核心城市呈現(xiàn)明顯的階段性價(jià)穩(wěn)量升。

　　從成交量來看，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長(zhǎng)0.9%，連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；新建商品房和二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%，連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　11月份，中指研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)30個(gè)主要城市的新房成交面積為1399萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.4%，同比增長(zhǎng)20.6%。以成都、武漢為代表的二線城市，新房成交面積環(huán)比增超50%。

　　從成交價(jià)格來看，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有7個(gè)，比9月增加4個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個(gè)，比9月增加8個(gè)。11月份，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二、三線城市環(huán)比降幅均收窄；各線城市同比降幅年內(nèi)首次均收窄。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市比10月增加10個(gè)，二手住宅環(huán)比上漲的城市比10月增加2個(gè)。

　　部分核心城市二手住宅價(jià)格改善尤為明顯，率先迎來上行趨勢(shì)。其中，北京二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的“以價(jià)換量”階段后，隨著政策持續(xù)加碼，剛需客群加快入市，10月份網(wǎng)簽17367套；11月網(wǎng)簽達(dá)18763套，環(huán)比增長(zhǎng)8%，同比增長(zhǎng)49.6%，創(chuàng)造了近20個(gè)月以來的最高紀(jì)錄，12月再創(chuàng)階段性新高。同時(shí)，10月份成交價(jià)格環(huán)比上漲1%，11月份環(huán)比上漲0.9%。

　　在銷售市場(chǎng)連續(xù)2個(gè)多月回暖之際，當(dāng)年年底，核心城市土拍熱度也有所升溫。12月2日，位于深圳灣后?？偛炕氐腡107-0107地塊出讓，起拍價(jià)就高達(dá)126.5億元，經(jīng)過295輪舉牌，華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體以185.12億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)46.3%。據(jù)了解，該宗地塊不僅刷新了深圳涉宅地塊成交總價(jià)歷史紀(jì)錄，也是2024年全國(guó)成交最貴的宅地。

　　“止跌回穩(wěn)”仍是首要任務(wù)

　　盡管市場(chǎng)已在2024年四季度出現(xiàn)回暖跡象，但談及2025年市場(chǎng)展望時(shí)，多數(shù)從業(yè)者表示，新的一年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

　　一位房企人士用 “謹(jǐn)慎樂觀”來表達(dá)自己的態(tài)度?！斑€是要抱有信心，主要是今年（2024）幾個(gè)主力城市新供應(yīng)地塊都是壓箱底的，對(duì)成交還是有一定支撐的，國(guó)家政策也是開始大力支持房地產(chǎn)，最大隱憂是宏觀經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)住，居民收入和信心能否穩(wěn)住。”

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，近期居民置業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，影響居民購(gòu)房節(jié)奏的主要原因中，收入不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)下行預(yù)期、還貸能力擔(dān)憂位居前三，仍是制約需求釋放的重要因素。

　　在2024年底的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”仍然是2025年工作部署的首要任務(wù)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)從階段性恢復(fù)到持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”，核心是政策要“一鼓作氣”落實(shí)到位。

　　其中，需求端的主要政策包括城中村改造貨幣化安置和收購(gòu)商品房用作保障性住房。2024年11月中旬，住建部通知明確，城中村改造的影響范圍由35個(gè)核心城市擴(kuò)圍至近300個(gè)地級(jí)及以上城市，首批針對(duì)條件成熟項(xiàng)目。后續(xù)，預(yù)計(jì)一、二線城市率先受益。

　　據(jù)中指研究院測(cè)算，加快推進(jìn)貨幣化安置100萬套城中村改造，若按100平方米/套計(jì)算，可帶來約1億平方米住宅銷售，對(duì)市場(chǎng)總量貢獻(xiàn)約10%左右（2025年預(yù)計(jì)部分轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷售）。

　　加快落實(shí)3000億元保障性住房再貸款收儲(chǔ)存量房，若資金完全使用，估算可撬動(dòng)資金3750億元（20%企業(yè)自有資金，80%貸款），可帶動(dòng)住宅銷售超3600萬平方米，占市場(chǎng)總量約4.6%。另外，增量政策中若采取“補(bǔ)人頭”的方式加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度（補(bǔ)貼可通過“房票”形式發(fā)放，限定用于購(gòu)買新房），可進(jìn)一步加速市場(chǎng)庫存去化。

　　此外，“因城施策”政策措施尚有優(yōu)化空間。當(dāng)前一線及熱點(diǎn)城市二套房首付比例普遍高于15%的下限水平，北京、上海、深圳首套房貸利率與其他城市相比也還有一定下調(diào)空間。

　　從供需結(jié)構(gòu)來看，上述央企負(fù)責(zé)人表示，目前供應(yīng)端庫存去化壓力仍然較大，新開工面積持續(xù)下降。

　　需要注意的是，改善性需求已成為住房市場(chǎng)的重要支撐，客戶由純價(jià)格剛需進(jìn)入到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉型需求。

　　面對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化、行業(yè)的持續(xù)調(diào)整，過去一年，開發(fā)商在保交樓的同時(shí)，在產(chǎn)品上不斷進(jìn)化。民企龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2024年被視為“好房子”元年，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻變革，房企將好房子作為聚焦產(chǎn)品力的重要抓手，以綠色、低碳、舒適、智慧的產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)住宅的迫切需求。

　　“好房子”不斷放量，也有望進(jìn)一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放，促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)?！?025年將進(jìn)入‘卷產(chǎn)品’的時(shí)代，無論是剛需還是改善，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)也將是各家房企拼刺刀的關(guān)鍵。”上述央企負(fù)責(zé)人說道。