來源：中國經(jīng)營報

　　本報記者 楊井鑫 北京報道

　　近日，國家金融監(jiān)督管理總局（以下簡稱“金融監(jiān)管總局”）在2025年監(jiān)管工作會議上公布，城市房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，“白名單”項目審批通過貸款超過了5萬億元。

　　在這一數(shù)字背后，不難看出監(jiān)管穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的態(tài)度。同時，也釋放出了一個明確信號——銀行的信貸資源正在涌向房地產(chǎn)行業(yè)。

　　《中國經(jīng)營報》記者采訪了解到，房地產(chǎn)行業(yè)此前已歷經(jīng)三年的下行周期，房價下跌、市場成交量萎縮、過半房地產(chǎn)企業(yè)陷入危機(jī)，對經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、金融穩(wěn)定、地方財政均造成負(fù)面影響。為了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險是關(guān)鍵一環(huán)，而城市房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制作為逆周期調(diào)節(jié)市場的一個重要手段，正在持續(xù)改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境。

　　超額完成年度目標(biāo)

　　2025年1月12日，金融監(jiān)管總局在肯定城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制一年來運(yùn)行效果的同時，披露了一個數(shù)字：5萬億元，對應(yīng)的是銀行金融給房地產(chǎn)“白名單”項目審批通過的貸款規(guī)模。

　　5萬億元規(guī)模到底有多大？簡單地說，相當(dāng)于上海市全年的GDP。2025年年初，上海官方發(fā)布新年賀詞稱：“2024年全市生產(chǎn)總值有望邁上5萬億元新臺階，意味著全國首座5萬億元城市的誕生?！?/p>

　　值得一提的是，2024年四季度，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制對“白名單”的項目融資節(jié)奏明顯加快。金融監(jiān)管總局局長李云澤于2024年9月24日在國新辦新聞發(fā)布會上披露：“截至目前，商業(yè)銀行已審批‘白名單’項目超過5700個，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付?！?/p>

　　粗略計算，2024年9月一系列政策之后，商業(yè)銀行對“白名單”項目審批通過的融資金額已接近3.57萬億元。

　　記者注意到，近期已有湖北、江蘇、陜西、福建等多地金融監(jiān)管部門披露了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項目的最新進(jìn)展。2025年1月14日，湖北省地方金融監(jiān)管局公告稱，截至2024年11月末，湖北省“白名單”項目已擴(kuò)容至611個，授信審批金額2164.37億元，累計投放金額1553.63億元。

　　2025年1月10日，江蘇省地方金融監(jiān)管局也公布了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項目的融資情況。截至2024年12月30日，江蘇省“白名單”項目共994個，累計放款4127億元，金額位居全國第二。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，此前監(jiān)管明確表示，到2024年年底將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加至4萬億元，而實(shí)際項目貸款金額達(dá)到了5萬億元。這表明城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效在加快落實(shí)，超額完成了“白名單”項目融資審批的年度目標(biāo)。

　　他同時表示，近年政策一直在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建新發(fā)展模式。建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，支持“白名單”項目融資，是構(gòu)建新發(fā)展模式的重要手段。未來房地產(chǎn)改革發(fā)展的方向，已由過去集團(tuán)層面的融資方式變?yōu)橐浴绊椖俊睘楹诵倪M(jìn)行融資。

　　某券商分析師告訴記者，2024年9月之后，地方合規(guī)房地產(chǎn)項目都被陸續(xù)納入房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制中，銀行也加快了信貸審批速度和資金投放節(jié)奏。

　　該人士認(rèn)為，在過去的20多年里，房地產(chǎn)企業(yè)都是高杠桿運(yùn)營。直到2021年市場進(jìn)入下行周期，融資環(huán)境發(fā)生了很大變化。外部融資困難導(dǎo)致房企的資金鏈緊張，甚至陷入了危機(jī)，導(dǎo)致一批房地產(chǎn)項目遇到問題。“為了提振房地產(chǎn)市場，政府從資金供給端入手，緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，以保障合規(guī)項目的建設(shè)。”

　　記者了解到，在政策“組合拳”之下，目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的積極變化，市場信心也正在逐漸恢復(fù)。

　　中信證券發(fā)布研報稱，2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申了前期各項地產(chǎn)政策措施，表達(dá)了更強(qiáng)的決心，即通過政策加力的辦法實(shí)現(xiàn)市場的止跌回穩(wěn)。短期來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)大量積極信號，止跌回穩(wěn)料可實(shí)現(xiàn)；中長期來看，我國房地產(chǎn)市場具備廣闊的真實(shí)需求基礎(chǔ)，供給側(cè)改革也基本完成，未來優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展前景廣闊。

　　加碼信貸投放

　　在山西省太原市，富力天禧城C區(qū)項目是當(dāng)?shù)乇＝粯枪ぷ髦幸粋€“難啃的硬骨頭”。該項目原本定于2023年8月交房，但因?yàn)榉科蠹瘓F(tuán)出險、項目銷售不及預(yù)期等影響疊加，導(dǎo)致其建設(shè)資金短缺，交付時間多次推遲，成為山西省保交房攻堅戰(zhàn)的一大難題。

　　2024年8月，光大銀行（601818.SH）作為該項目資金監(jiān)管銀行，創(chuàng)新提出由資金監(jiān)管銀行、按揭貸款銀行共同參與組建銀團(tuán)，合力予以融資支持。

　　光大銀行太原分行公司金融部總經(jīng)理王一鳴表示，面對諸多融資難題，在太原市協(xié)調(diào)機(jī)制專班支持下，銀行歷時15天完成了該項目授信方案設(shè)計相關(guān)工作，項目批復(fù)銀團(tuán)貸款2.22億元，并于2024年10月10日實(shí)現(xiàn)了首筆投放5286萬元。

　　光大銀行武漢分行項目相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時表示：“授信方案涉及多個環(huán)節(jié)，包括測算項目建設(shè)的資金缺口、貨值和抵押情況等。另外，進(jìn)入‘白名單’的項目資質(zhì)都需要滿足‘5+5’條件。對于不符合銀行授信條件的，則由政府部門牽頭協(xié)調(diào)，補(bǔ)充抵押物或運(yùn)用其他增信措施來滿足授信條件?！?/p>

　　針對信貸風(fēng)險問題，該負(fù)責(zé)人還表示，房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制的項目貸款是按照市場化原則投放，銀行的風(fēng)控不會降低門檻。對于這類項目信貸的投放，政府協(xié)調(diào)在其中起到了關(guān)鍵性作用。

　　該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)保交樓項目關(guān)系到社會穩(wěn)定和民生福祉。光大銀行對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項目的貸款投放為項目的復(fù)工交付提供了堅實(shí)的資金保障，體現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)在特殊時期的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

　　實(shí)際上，全國各地還有很多房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項目得到銀行信貸支持后已經(jīng)復(fù)工。在福建省福州市，云洲郡項目為福州海綿城市規(guī)劃名單項目，也是與福州地鐵5號線站點(diǎn)相融合的TOD項目（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)項目）。

　　在了解到該項目存在資金需求之后，中信銀行（601998.SH）福州晉安支行為該項目量身定制了金融服務(wù)方案，并于2025年1月1日為項目開發(fā)運(yùn)營商——福州首融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放5億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

　　據(jù)悉，福州首融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是首開股份（維權(quán)）（600376.SH）全資子公司福州首開福泰投資有限公司與寧德融熙置業(yè)有限公司合資設(shè)立的項目公司，在福州房地產(chǎn)市場中具有較大影響力。

　　中信銀行福州晉安支行負(fù)責(zé)人表示，首開股份作為北京市國資委下屬國企、上市公司，整體內(nèi)控風(fēng)險管理水平、融資能力較強(qiáng)，該項目是其踐行國企責(zé)任承接的房地產(chǎn)紓困重點(diǎn)項目。項目周邊交通便利，位于多條地鐵交匯處，且地處人文鼎盛的螺洲古鎮(zhèn)，有溫泉流經(jīng)，綜合質(zhì)量較高。中信銀行福州分行為其提供5億元房地產(chǎn)開發(fā)貸，是在合理風(fēng)險評估后，積極落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制助力保交房、保民生的重要舉措。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，全國住建工作會議明確2025年任務(wù)方向，預(yù)計房地產(chǎn)政策將保持延續(xù)性，下一階段有望繼續(xù)圍繞促進(jìn)需求、優(yōu)化供給兩個方面展開，加快政策落實(shí)。促進(jìn)需求的具體措施包括：推進(jìn)貨幣化安置城中村改造和危舊房改造；優(yōu)化限購政策；加大購房補(bǔ)貼之類鼓勵性政策帶動需求釋放等。在優(yōu)化供給方面，重點(diǎn)或在于去庫存政策的加快落地推進(jìn)，具體措施包括：繼續(xù)完善專項債收購存量閑置土地的配套政策；完善存量商品房收儲政策，盤活商辦用房改為租賃住房等。