險(xiǎn)資抄底不動(dòng)產(chǎn)的熱潮仍在持續(xù)，其中以新華保險(xiǎn)尤為突出，目前其已接盤萬達(dá)旗下12處資產(chǎn)。新華保險(xiǎn)的抄底動(dòng)作僅是整個(gè)保險(xiǎn)行業(yè)的縮影，其投資邏輯發(fā)生變化的背后，是當(dāng)前低利率環(huán)境下，龐大的保險(xiǎn)資金面臨資產(chǎn)荒和利差損壓力，而不動(dòng)產(chǎn)具有長期穩(wěn)定的“收息”特點(diǎn)。

　　“狂買”不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為險(xiǎn)資們的心照不宣。

　　近期，新華保險(xiǎn)再次接盤了萬達(dá)出售的不動(dòng)產(chǎn)，其目前已經(jīng)接手了萬達(dá)旗下11處不動(dòng)產(chǎn)。事實(shí)上，整個(gè)保險(xiǎn)行業(yè)都在尋找優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)。

　　需要注意的是，除了買不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)外，險(xiǎn)資還通過參與投資公募REITS、ABS項(xiàng)目來投資不動(dòng)產(chǎn)。

　　從保險(xiǎn)行業(yè)來看，“資負(fù)”不匹配一直是保險(xiǎn)行業(yè)的痼疾。這點(diǎn)從近兩年保費(fèi)規(guī)模增長速度便可看出，在做大負(fù)債端的沖動(dòng)下，險(xiǎn)企資產(chǎn)端卻廣種薄收，“此消彼長”下，險(xiǎn)企利差損問題如同海面下的冰山。

　　在此背景下，保險(xiǎn)資金增加收益率是應(yīng)對利差損風(fēng)險(xiǎn)的重要策略之一。而在低利率環(huán)境下，配置具備長期穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)已成為險(xiǎn)資們的共識。

　　“狂買”不動(dòng)產(chǎn)的險(xiǎn)資們

　　財(cái)大氣粗的險(xiǎn)資們加大配置不動(dòng)產(chǎn)的力度。

　　近期，根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，在1月10日坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）成為銅陵萬達(dá)廣場投資有限公司唯一的股東，此前的大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)則已退出。

　　同一日這家保險(xiǎn)公司還接盤了大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)旗下的宣城萬達(dá)廣場投資有限公司。

　　這家合伙企業(yè)最大的出資人為新華保險(xiǎn)。在去年年初，新華保險(xiǎn)稱，與中金資本簽署有限合伙協(xié)議以共同設(shè)立基金，基金規(guī)模100億元，新華保險(xiǎn)作為有限合伙人擬認(rèn)購99.99億元，中金資本作為普通合伙人擬認(rèn)購100萬元。該合伙企業(yè)即為坤華投資。

　　根據(jù)公告，上述有限合伙協(xié)議的投資策略為：以股權(quán)及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

　　此后從去年4月上旬開始，這家合伙企業(yè)就以摧枯拉朽之勢迅速接下萬達(dá)拋出的不動(dòng)產(chǎn)。目前，其一共拿下11家資產(chǎn)，這些標(biāo)的隸屬于萬達(dá)旗下，涉及北京、南京、成都、煙臺(tái)等多個(gè)重要城市?？梢哉f，持續(xù)地在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域跑馬圈地已成為新華保險(xiǎn)的主要?jiǎng)幼鳌?/p>

　　根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，2023年至2024年，險(xiǎn)資至少收購了19個(gè)萬達(dá)廣場。接盤方中，除新華保險(xiǎn)外，還出現(xiàn)了陽光保險(xiǎn)、大家人壽、太保資本、中銀三星保險(xiǎn)、橫琴人壽等公司的身影。

　　其中，陽光人壽沾染萬達(dá)不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的僅次于新華保險(xiǎn)，其通過麗水聯(lián)融壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）先后拿下了萬達(dá)旗下6家標(biāo)的。

　　此外，中國人壽、中郵保險(xiǎn)、平安人壽以及長城人壽等多家保險(xiǎn)企業(yè)，相繼對位于優(yōu)質(zhì)地段的大型購物中心、寫字樓以及物流園等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目展開投資。

　　從投資金額來看，泰康人壽在2024年接盤了多宗商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞的六項(xiàng)資產(chǎn)，總建筑面積約34.96萬平方米，交易總代價(jià)超20億元。對上海市黃浦區(qū)董家渡金融商業(yè)中心（綠地外灘中心）T4幢辦公樓項(xiàng)目累計(jì)投資金額約56.85億元。

　　而平安人壽向來是不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的“大戶”。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，其不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2074.25億元，占總投資資產(chǎn)的4.0%，其中物權(quán)類投資占比為79.1%。

　　2024年，平安人壽還對北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了新增投資，累計(jì)出資金額約73.81億元。

　　“搶配”公募REITs

　　抄底不動(dòng)產(chǎn)只是險(xiǎn)資選擇的方式之一。

　　時(shí)移世易，當(dāng)前的險(xiǎn)企對不動(dòng)產(chǎn)的投資已不拘泥于收購，配置公募REITs、加碼持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS項(xiàng)目亦成為共識。

　　去年6月份以來，上交所連續(xù)受理持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS。相比較傳統(tǒng)的ABS，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS以持有型不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)、在交易所掛牌交易、可以與公募REITs銜接的場內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益型產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士稱在持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的發(fā)行過程中，險(xiǎn)企機(jī)構(gòu)也深度參與產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)，和發(fā)行人共同打磨產(chǎn)品條款。

　　從收益角度來看，險(xiǎn)資可以通過這種方式將自身的存量資產(chǎn)盤活，獲取基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流收益。同時(shí)，在ABS項(xiàng)目中，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司作為受托人或計(jì)劃管理人能從中獲取一定的管理收益。

　　不過當(dāng)前來看，ABS項(xiàng)目規(guī)模不算大。滬深交易所網(wǎng)站信息顯示，截至1月15日，5家保險(xiǎn)資管公司已累計(jì)向滬深交易所申報(bào)11單ABS項(xiàng)目，申報(bào)規(guī)模合計(jì)達(dá)194.4億元。5家保險(xiǎn)資管公司均已有獲批的ABS項(xiàng)目。

　　其中，太保資產(chǎn)申報(bào)數(shù)量最多，已有4單ABS獲得上交所通過或反饋，申報(bào)規(guī)模合計(jì)達(dá)62億元。國壽資產(chǎn)（通過子公司國壽財(cái)富申報(bào)）、泰康資產(chǎn)、人保資產(chǎn)分別申報(bào)2單ABS，規(guī)模分別為25.1億元、34.69億元、65.3億元，人保資產(chǎn)申報(bào)ABS規(guī)模最大。平安資管申報(bào)1單，規(guī)模7.26億元。

　　國壽資產(chǎn)和泰康資產(chǎn)在滬深交易所各有1單申報(bào)項(xiàng)目，其他3家保險(xiǎn)資管則均在上交所申報(bào)。

　　ABS項(xiàng)目之外，險(xiǎn)資也在積極配置公募REITS。

　　據(jù)報(bào)道，國壽系已參與21只公募REITs的戰(zhàn)略配售，業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)、保租房、能源、高速公路、工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園等，其參與REITs的方式主要包括運(yùn)用國壽系統(tǒng)受托資金、自有資金及發(fā)起設(shè)立公募REITs戰(zhàn)配基金等。

　　一份來自中金的研報(bào)顯示，以2024年中報(bào)披露流通盤前十大投資者持倉市值計(jì)算（以8月30日收盤計(jì)），險(xiǎn)資持倉市值達(dá)到36.37億元，占前十大持有流通市值的29%。

　　從具體的動(dòng)向來看，招商高速公路REIT在去年11月21日上市，中國人民人壽、中國平安人壽、紫金財(cái)險(xiǎn)、中國人壽分別通過產(chǎn)品賬戶成為該REIT的戰(zhàn)略投資方，獲配數(shù)量分別為715萬份、1425萬份、710萬份、3985萬份。

　　同日，銀華紹興原水水利REIT上市，中國人壽、紫金財(cái)險(xiǎn)、瑞眾人壽、生命保險(xiǎn)資管旗下產(chǎn)品/自有資金分別持有其732萬份、180萬份、180萬份、108萬份、222萬份。

　　此外，在去年12月25日最新上市的華安外高橋倉儲(chǔ)物流REIT戰(zhàn)投名單中，出現(xiàn)了太平洋人壽、泰康人壽等機(jī)構(gòu)。

　　重金押注的背后

　　險(xiǎn)資對優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)開始了全方位的“爭奪”。而重金押注的背后，對于險(xiǎn)資而言配置不動(dòng)產(chǎn)有助于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債有效匹配，在一定程度上還可以對沖金融市場的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　從當(dāng)前宏觀環(huán)境來看，代表無風(fēng)險(xiǎn)利率水平的十年期國債收益率已經(jīng)跌至1.6%，作為金融市場的基準(zhǔn)利率之一，十年期國債收益率是眾多金融資產(chǎn)定價(jià)的重要參考。這也意味著，險(xiǎn)資配置固定收益類資產(chǎn)的收益率難以承擔(dān)負(fù)債成本。

　　據(jù)報(bào)道，自2021年開始，保險(xiǎn)行業(yè)的凈利潤連續(xù)三年持續(xù)下滑。2023年，由于利率下行導(dǎo)致保險(xiǎn)準(zhǔn)備金增提，疊加投資端表現(xiàn)不佳，保險(xiǎn)行業(yè)利潤普遍下滑。

　　雖然保險(xiǎn)產(chǎn)品的預(yù)定利率可能降至2.34%，但是保險(xiǎn)公司的利差損仍存在?；诖?，保險(xiǎn)資金亟需增厚資產(chǎn)端的收益。

　　在此背景下，投資不動(dòng)產(chǎn)成了較優(yōu)選擇之一。國壽投資保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司研究團(tuán)隊(duì)此前發(fā)表署名文章認(rèn)為，長久期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預(yù)測分別為5.7%、6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%、5.9%和7.2%。

　　此外，在低利率環(huán)境下，REITs因其股息率穩(wěn)定并且高也成為險(xiǎn)資們重點(diǎn)配置的對象。

　　平安基金基金經(jīng)理孫磊表示，利率下行、國債收益率下降，越來越多的資金關(guān)注公募REITs，且新的會(huì)計(jì)記賬制度讓更多資金不再以REITs二級賬面價(jià)格計(jì)提利潤，使得資金方長期持有公募REITs意愿更強(qiáng)。

　　眾所周知，REIT本身就具有分紅屬性。對于具體的分紅情況，國金證券在研報(bào)中指出。相較于主流股指和固定收益類產(chǎn)品，REITs的高股息特征明顯。2023年特許經(jīng)營權(quán)類REITs平均分紅率達(dá)6.7%，顯著高于同期主流股指的股息率，而產(chǎn)權(quán)類REITs平均分紅率4.2%，強(qiáng)于滬深300（3.2%）而弱于上證50（4.4%）股息率；與1年期AAA級（2.6%）及AA+級（2.7%）中短期票據(jù)到期收益率相比，產(chǎn)權(quán)類REITs和特許經(jīng)營權(quán)類REITs高分紅優(yōu)勢顯著。

　　隨著長期收益率的不斷下滑，險(xiǎn)資們對于優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的爭搶還將繼續(xù)。