2024年新房市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)“強(qiáng)勢(shì)迭代”。

　　在長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)，“得房率100%”的住宅正成為購(gòu)房者的“新寵”。

　　即便售價(jià)較高，但因?yàn)橛懈叩梅柯?，這類住宅仍受到市場(chǎng)歡迎，不僅推動(dòng)了長(zhǎng)沙新房成交數(shù)據(jù)的上漲，更在市場(chǎng)上引發(fā)關(guān)于住宅品質(zhì)和性價(jià)比的討論。

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)的主流。其中，“第四代住宅”以其“戶戶有花園、家家有庭院”的特色，以及接近甚至超過(guò)100%的得房率，成為了行業(yè)內(nèi)的熱門(mén)話題。多地政府通過(guò)調(diào)整建筑規(guī)范、計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)來(lái)支持第四代住宅的發(fā)展，使得這類產(chǎn)品在市場(chǎng)上迅速崛起。

　　然而，隨著高得房率項(xiàng)目的集中入市，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。部分板塊內(nèi)的高得房率項(xiàng)目過(guò)多，導(dǎo)致產(chǎn)品差異化不足，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而高得房率新項(xiàng)目的涌現(xiàn)，無(wú)疑也對(duì)存量新房和二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大沖擊。雖然部分二手樓梯房的得房率也較高，但工程設(shè)計(jì)等已經(jīng)過(guò)時(shí)，難以與新項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。

　　得房率100%住宅熱賣

　　臨近年尾，長(zhǎng)沙的新房市場(chǎng)熱鬧起來(lái)了。

　　12月上旬的一個(gè)周末，長(zhǎng)沙兩個(gè)樓盤(pán)首開(kāi)，均出現(xiàn)了久違的搖號(hào)搶房場(chǎng)面，最終一個(gè)樓盤(pán)首日去化超過(guò)90%，還有一個(gè)樓盤(pán)去化超95%。一位長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感慨，已經(jīng)好幾年沒(méi)見(jiàn)過(guò)這種火爆市況。

　　在紅盤(pán)入市的推動(dòng)下，長(zhǎng)沙的新房成交數(shù)據(jù)也漲起來(lái)了。據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，12月第一周長(zhǎng)沙新建商品住宅共成交521套，環(huán)比上漲11%；第二周新房成交596套，環(huán)比再上漲14%。

　　這兩個(gè)熱銷盤(pán)的共同點(diǎn)是它們都做到了“零公攤”，得房率基本達(dá)到100%。

　　今年4月18日，長(zhǎng)沙出臺(tái)《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理的若干措施》，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)容有了新規(guī)定，新規(guī)后拿地開(kāi)建的住宅項(xiàng)目，得房率大大提升。

　　在上述新規(guī)出臺(tái)的背景下，像此次熱銷的綠城長(zhǎng)沙玉海棠項(xiàng)目，其首開(kāi)推出戶型面積介于142平方米至168平方米的324套房源，每戶都有獨(dú)立電梯廳，得房率基本達(dá)到了100%。

　　即便該項(xiàng)目的售價(jià)和周邊洋房持平，甚至比部分其他小高層項(xiàng)目?jī)r(jià)格還要高出近2000元/平米，但因得房率高，該項(xiàng)目在溢價(jià)10%的情況下，仍受到了購(gòu)房者的歡迎，收獲507組認(rèn)籌，首日開(kāi)盤(pán)即去化超90%，單日銷售額達(dá)到6.6億元。

　　而另一個(gè)項(xiàng)目“嘉信洋湖錦玉”在僅推出176套房子的情況下，吸引到610組客戶參與認(rèn)籌搖號(hào)，當(dāng)天房源賣得幾乎只剩下底樓，去化率超過(guò)95%。

　　嘉信洋湖錦玉的大部分戶型也都實(shí)現(xiàn)了100%的得房率，其中，139平方米的戶型得房率甚至達(dá)到了104%，客廳面寬6.4米，實(shí)際可使用面積和居住感受，相當(dāng)于此前市面上160平方米以上的戶型。

　　“今年已經(jīng)有許多城市發(fā)布了新房計(jì)容新規(guī)，在新規(guī)后出現(xiàn)的新產(chǎn)品，可以說(shuō)是‘強(qiáng)勢(shì)迭代’，對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成了降維打擊?！睂?duì)于“得房率超100%”的新項(xiàng)目，一位房地產(chǎn)央企華東區(qū)域的內(nèi)部人士評(píng)價(jià)道。

　　第四代住宅已現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

　　近兩年，中國(guó)房地產(chǎn)深度調(diào)整，新房市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的時(shí)代過(guò)去了，樓市也迎來(lái)了真正的變革期。隨著住建部提出“好房子”這一概念，不少城市都開(kāi)始探索創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品。

　　于是，在2024年，“第四代住宅”成為行業(yè)熱門(mén)話題。一般來(lái)說(shuō)，第四代住宅產(chǎn)品具有“戶戶有花園、家家有庭院”的特色，得房率接近甚至超過(guò)100%也是第四代住宅的重要特點(diǎn)之一。

　　多地政府通過(guò)調(diào)整建筑規(guī)范、計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)來(lái)達(dá)到第四代住宅“零公攤”的目標(biāo)，這些新規(guī)包括允許房企增大陽(yáng)臺(tái)飄窗的贈(zèng)送面積、減少公攤面積等。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2023年到2024年前三季度，至少有28個(gè)城市（或地區(qū)）出臺(tái)了這方面的新規(guī)，支持第四代住宅的發(fā)展。截至今年8月，百?gòu)?qiáng)房企在全國(guó)已經(jīng)開(kāi)發(fā)100余個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，在住房“實(shí)得率”上，房企“卷”起來(lái)了，這100多個(gè)第四代住宅的得房率多數(shù)都超過(guò)100%，最高的超過(guò)了140%。

　　由于是新生事物，又具備高得房率的特點(diǎn)，很多第四代住宅項(xiàng)目一面世就受到了購(gòu)房者的追捧。

　　比如今年9月，蘇州高鐵新城板塊的龍湖御湖境開(kāi)盤(pán)，推出191套房源，首開(kāi)就收金4.5億元。該項(xiàng)目通過(guò)贈(zèng)送面積的方式，最高實(shí)際得房率達(dá)到120%。

　　今年10月，中指研究院對(duì)江蘇宜興進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥讉€(gè)第四代住宅項(xiàng)目棲氿云璟開(kāi)盤(pán)，去化率超80%，宜興樓市從2020年以來(lái)便陷入低迷，而該樓盤(pán)創(chuàng)下宜興三年多來(lái)的熱銷紀(jì)錄。

　　高得房率在樓盤(pán)銷售中的重要性究竟如何？由于今年市面上涌現(xiàn)出一批得房率超過(guò)100%的產(chǎn)品，對(duì)此，克而瑞進(jìn)行了一場(chǎng)調(diào)研，對(duì)70個(gè)實(shí)際得房率超100%的項(xiàng)目及其周邊競(jìng)品項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，并于今年10月發(fā)布了調(diào)研結(jié)果。

　　結(jié)果顯示，受益于四代宅或是計(jì)容新規(guī)放寬所帶來(lái)的產(chǎn)品代際優(yōu)勢(shì)，2023年末以來(lái)西安、廣州、長(zhǎng)沙、成都、武漢等城市市場(chǎng)上涌現(xiàn)了一批實(shí)得率超100%的產(chǎn)品，其中有部分項(xiàng)目確實(shí)實(shí)現(xiàn)熱銷，去化遠(yuǎn)超計(jì)容新規(guī)前入市的競(jìng)品。

　　不過(guò)，調(diào)研結(jié)果還表明，“得房率超100%”并不是萬(wàn)能的。同樣是高實(shí)得率的產(chǎn)品，入市更早地優(yōu)先搶占了市場(chǎng)，而入市較晚的產(chǎn)品就面臨更激烈的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。究其原因，2024年以來(lái)高實(shí)得率產(chǎn)品集中入市、部分板塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，進(jìn)一步加劇產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。

　　以西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)（CID）板塊為例，2023年四季度以來(lái)，僅在西安CID的核心區(qū)，就有近10個(gè)四代宅項(xiàng)目入市、高實(shí)得率成為標(biāo)配，且主力戶型多集中在115平方米三房和143平方米四房，產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題較為嚴(yán)重，截至今年10月累計(jì)去化率大多在20%-50%區(qū)間。

　　克而瑞集團(tuán)CEO張燕近期在題為《2024中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力發(fā)展報(bào)告》的演講中表示，第四代住宅原本是創(chuàng)新產(chǎn)品，但是因?yàn)榧腥胧校中纬闪诵乱惠喌耐|(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，第四代住宅能否持續(xù)火熱是需要考慮的問(wèn)題；同時(shí)，并非所有項(xiàng)目都適合做成第四代住宅，項(xiàng)目的單價(jià)至少要達(dá)到一萬(wàn)元以上，否則房企很難有動(dòng)力投入成本，投入也難有溢價(jià)。

　　存量二手房遭遇“降維打擊”

　　近期，有改善型需求購(gòu)房者對(duì)記者提出了這樣的顧慮：在當(dāng)前第四代住宅大批入市的情況下，如果要買改善型住宅，是買二手大平層比較好，還是等一等板塊內(nèi)的第四代住宅項(xiàng)目？100%得房率的項(xiàng)目未來(lái)會(huì)不會(huì)對(duì)周邊存量新房和二手房市場(chǎng)產(chǎn)生“致命打擊”？

　　“對(duì)二手房的影響可能確實(shí)會(huì)比較大?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

　　他認(rèn)為，這種實(shí)際得房率超過(guò)100%的房子入市，對(duì)市面上所有還沒(méi)賣掉的房子來(lái)說(shuō)，“都不是一件好事”。這種新產(chǎn)品會(huì)讓購(gòu)房者更加挑剔，所以對(duì)存量新房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果庫(kù)存還比較高、公攤面積又很大，就需要盡快調(diào)整銷售策略了，比如降價(jià)或增加贈(zèng)送等。而大部分二手房受制于過(guò)去的政策，肯定不會(huì)有新產(chǎn)品那么高的性價(jià)比，部分樓梯房的得房率高，但是工程設(shè)計(jì)等已經(jīng)過(guò)時(shí)，所以這類產(chǎn)品的持有者也需要注意市場(chǎng)利空。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，過(guò)去普通的高層住宅，得房率在75%至80%就屬于高的了，但后來(lái)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)下行，不少城市就出臺(tái)了新的建筑計(jì)容規(guī)定，新規(guī)之后，開(kāi)發(fā)商在拿地報(bào)建時(shí)，就會(huì)去設(shè)計(jì)新類型產(chǎn)品，把新規(guī)研究透、用到極致，所以現(xiàn)在不少洋房、別墅項(xiàng)目的實(shí)際得房率已經(jīng)能夠超過(guò)100%，這種新產(chǎn)品的性價(jià)比較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也是比較強(qiáng)的。相對(duì)來(lái)說(shuō)，同區(qū)域、同面積的存量新房以及存量二手房就會(huì)有很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，未來(lái)不會(huì)那么好賣了。

　　“如果同板塊出現(xiàn)了第四代住宅，那么毫無(wú)疑問(wèn)計(jì)容新規(guī)之前土拍的地塊和開(kāi)發(fā)的新盤(pán)，恐怕很難再賣得動(dòng)，這部分開(kāi)發(fā)商要想辦法做出改變；而面對(duì)第四代住宅的競(jìng)爭(zhēng)，二手房的劣勢(shì)也會(huì)非常明顯，可能除了降價(jià)，二手房業(yè)主還需要更好地維護(hù)房子，突出其優(yōu)勢(shì)，才能賣得動(dòng)。”華東某房地產(chǎn)央企設(shè)計(jì)部人士對(duì)記者表示。