每經(jīng)記者 包晶晶????每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤????

　　2024年樓市呈現(xiàn)“前低后高”趨勢(shì)，市場在密集政策的推動(dòng)下逐漸回暖，購房者置業(yè)預(yù)期大幅改善。蛇年“小陽春”能否提前到來？2025年一季度房價(jià)會(huì)怎么走？返鄉(xiāng)置業(yè)能否重新激發(fā)三四線城市活力？

　　1月20日晚，每經(jīng)房產(chǎn)、騰訊房產(chǎn)聯(lián)合推出《樓市洞察》系列直播第五期，58安居客研究院院長張波、廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、飯總選房出品人司智（排名不分先后）做客直播間。

　　“成交量層面，回暖趨勢(shì)非常明確。2024年四季度同比2023年出現(xiàn)一定增長，商品房整體成交金額、面積都超出了市場預(yù)期。”張波表示，“2024年雖然總量指標(biāo)還是處于相對(duì)低位，但四季度明顯復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，會(huì)帶來2025年進(jìn)一步的止跌回穩(wěn)”。

　　“2025年首先看成交量，即便平均數(shù)據(jù)可能比2024年第四季度少，但也會(huì)超出新政之前的水平，從這個(gè)角度來講，止跌回穩(wěn)其實(shí)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。下一步主要取決于增量政策能不能落地，如果增量政策落地，會(huì)有更加樂觀的變化。”李宇嘉認(rèn)為，“值得注意的是，從統(tǒng)計(jì)局公布的70城2024年12月的數(shù)據(jù)來看，一線城市漲跌指數(shù)從11月的持平到12月的0.2%，二線城市新房價(jià)格環(huán)比從下降轉(zhuǎn)為持平，這是很不容易的”。

　　司智從北京的情況分析：“去年四季度北京連續(xù)三個(gè)月網(wǎng)簽量都接近或超過2萬套，已經(jīng)很多年沒有發(fā)生過了。從2025年1月開始，實(shí)時(shí)成交同比仍在增長，只是春節(jié)因素令增速逐步衰減，在這種慣性之下，可以預(yù)計(jì)今年春節(jié)之后出現(xiàn)‘小陽春’沒有問題?！?/p>

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整，返鄉(xiāng)置業(yè)已乎已被遺忘。但2025年在止跌回穩(wěn)的大背景下，三四線城市有望借此重新抓住機(jī)遇。

　　李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在各地應(yīng)該再次重視返鄉(xiāng)置業(yè)。

　　“但返鄉(xiāng)置業(yè)人群有不同特征，需要根據(jù)他們的需求來確定供應(yīng)。第一類是初代進(jìn)城務(wù)工人員，第二類是返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的年輕群體，第三類是購置婚房的群體，這三類群體長期在城市，尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)生活，接觸過高品質(zhì)和優(yōu)越的產(chǎn)品。”李宇嘉表示。

　　“他們置業(yè)更關(guān)注什么？一是性價(jià)比，二是優(yōu)質(zhì)房源。三線和四線城市應(yīng)該了解外界變化，當(dāng)前高能級(jí)城市的供給端產(chǎn)品迭代非?？焖?，想對(duì)標(biāo)好房子、好產(chǎn)品非常容易。無論是政府還是開發(fā)商，都應(yīng)該充分了解購房人的需求痛點(diǎn)——有配套、有品質(zhì)、有學(xué)位、有就業(yè)機(jī)會(huì)。從需求角度打動(dòng)購房者才是政府和開發(fā)商應(yīng)該做的事情，按照原來的價(jià)格促銷方式，很難打動(dòng)購房者?！?/p>

　　從購房意愿上看，司智提出，返鄉(xiāng)置業(yè)是歷年來的重點(diǎn)領(lǐng)域，主要由兩個(gè)因素決定。首先，北上廣深房價(jià)太高，因此選擇在老家購買。其次，隨著一線城市認(rèn)貸政策的調(diào)整，異地置業(yè)不再影響所在城市的首套和二套房認(rèn)定。今年的調(diào)研顯示，許多人回到老家置業(yè)的意愿比前兩年明顯高很多。

　　但在實(shí)際購房層面，大家的疑慮似乎仍未打消。“三四線城市分化嚴(yán)重，買房人雖然想買，但不知道應(yīng)該做何種選擇。因此他們現(xiàn)階段會(huì)比較猶豫。盡管今年比去年返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿更強(qiáng)，但能否拿出真金白銀不容易做出深刻判斷。”司智表示。

　　對(duì)此，張波建議返鄉(xiāng)置業(yè)有“三不買”：

　　一是不要因?yàn)楸阋硕噘I一套。即使產(chǎn)品好、骨折價(jià)，也不建議在非自用的需求下，只因?yàn)閮r(jià)格便宜而出手購買。

　　二是年輕群體返鄉(xiāng)就業(yè)，不必在老家所在地買房，可以放大半徑，根據(jù)未來的就業(yè)機(jī)會(huì)、子女的教育機(jī)會(huì)等，選擇合適的區(qū)域和城市。

　　三是不必著急購買，從產(chǎn)品端來看，如果父母需要改善、自己有自住需求，的確可以優(yōu)先考慮一些好的房子。但目前三四線城市真正的好產(chǎn)品還不多，一些高能級(jí)城市在新的計(jì)容政策之下誕生了不少好房子，需要實(shí)現(xiàn)往三四線城市的滲透，所以未來還會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)房源，值得等待。

　　近年來，部分城市一二手房成交量逆轉(zhuǎn)，也有的城市價(jià)格倒掛逐漸消失，疊加市場對(duì)新房交付的擔(dān)憂，買房人產(chǎn)生了新的糾結(jié)：2025年，買新房還是二手房？

　　張波認(rèn)為：“這個(gè)問題一定沒有標(biāo)準(zhǔn)答案?！?/p>

　　“一二手房在不同區(qū)域有著不同優(yōu)勢(shì)。以上海為例，二手房銷售情況非常好，新房也銷售得非常好。仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)，二手房當(dāng)中400萬元以下的低總價(jià)房子成交占比更大。一方面原因是置換需求，另一方面是上海限購政策相應(yīng)放松，購房門檻降低，更多人購買二手房先上車?！?/p>

　　“對(duì)于資金充裕度較高的群體，建議以自住為主、兼顧資產(chǎn)配置；對(duì)于普通購房者，選擇新房還是二手房，要根據(jù)所在城市的情況分析，例如長三角的杭州、合肥都進(jìn)行了計(jì)容政策調(diào)整，許多新產(chǎn)品非常能打動(dòng)購房者。反觀二手房，盡管近幾個(gè)月一線城市的二手房成交價(jià)不斷上漲，但掛牌價(jià)仍然在下降，這也意味著可以在里面淘到更多的房子，二手房最大的優(yōu)點(diǎn)是性價(jià)比較高。”

　　李宇嘉以廣深地區(qū)為例分析，2022年之前的新房供應(yīng)基本都在郊區(qū)，去化壓力很大，現(xiàn)在新的住宅供應(yīng)慢慢回到主城區(qū)，以改善型為主。二手房成交占比從2022年的約30%上升到了60%，大部分剛需都已經(jīng)轉(zhuǎn)向二手房，所以新房慢慢就開始趨向改善了。

　　“從具體操作看，如果未來收入確實(shí)有一定的不確定性，就不要貿(mào)然加太多杠桿，賣掉舊房再去買改善的；如果支付能力、預(yù)算沒有問題，需要進(jìn)行改善，當(dāng)前的新盤不僅得房率高、園林景觀好，物業(yè)服務(wù)也好，再考慮到現(xiàn)有房價(jià)下的高贈(zèng)送，至少和周邊同品質(zhì)的二手房價(jià)格接近，這時(shí)候選擇新房就更加有意義?！?/p>

　　司智則提出，過往調(diào)研顯示，參與調(diào)研的群體中，75%~78%的人群選擇“新房二手房皆可”，具體操作則需從三個(gè)方面去考慮，產(chǎn)品、需求、風(fēng)險(xiǎn)。

　　“從產(chǎn)品角度來看，小城市基本以購買新房為主。大城市比較復(fù)雜，近兩年在產(chǎn)品方面，新房完全吊打二手房，但大城市有剛性需求，二手房就正好匹配這樣的需求。從需求上看，有時(shí)候新房價(jià)格反而比周邊二手房低，加上中國人買房有新房情節(jié)，遇到剛性需求無法滿足的情況，才會(huì)選擇購買二手房；從風(fēng)險(xiǎn)角度來說，交付和對(duì)品質(zhì)的期待，成了購買新房的未知數(shù)。”

　　“一線城市往往還面臨著新房供應(yīng)缺乏的問題。以北京為例，有在售房源的二手房小區(qū)近8000多個(gè)，但新房在售項(xiàng)目非常少，對(duì)于購房人來說，選擇二手房也是無奈之舉。”司智說。