經(jīng)過20多年的建設(shè)，只有1.83平方公里大小的廣州國際生物島，猶如點綴在珠江上的一片養(yǎng)眼的“綠葉”，承載著廣州“做大做強生物醫(yī)藥戰(zhàn)略性新興支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)全球生物醫(yī)藥創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地”的厚望。

截至目前，島上已匯聚了500多家生物醫(yī)藥企業(yè)，W公司是其中為數(shù)不多的專注全球創(chuàng)新藥械的一家科技企業(yè)。自2015年3月成立以來，該公司僅用了五年時間，就攻克出一款全球首創(chuàng)的檢測產(chǎn)品。經(jīng)南都記者上相關(guān)部門網(wǎng)站查閱，繼2020年獲得國家藥監(jiān)局準上市“路條”（產(chǎn)品注冊證）后，該創(chuàng)新產(chǎn)品最終于今年9月納入了廣東省醫(yī)保局公布的新增醫(yī)療服務(wù)收費編碼目錄。

據(jù)知情人士L先生透露，目前 W公司共欠生物島集團“房租+物業(yè)管理費”近900萬元，這筆欠款中，很大程度是因為承租生物島四期某幢獨棟而產(chǎn)生。據(jù)悉，這個獨棟三年前的簽約價格為120元/平方米/月，按每年5%遞增，今年則達到132元/平方米/月。物業(yè)管理費則一直是25元/平方米/月。

一家需要不斷燒錢投入研發(fā)和臨床試驗的科技創(chuàng)新企業(yè)，為何敢租下租金較高的四期獨棟呢？

據(jù)L先生介紹，W公司是為了支持廣州“重點建設(shè)項目”呼研所P3實驗室，不得不于2020年退掉原來租下的成本更低的600多平方米場地（月租62元／平方米/月， 物業(yè)管理費8元／平方米/月）后，無奈地對三個零碎的臨時場地進行裝修，以解決公司的研發(fā)和辦公需求。

此后，為解決該初創(chuàng)團隊長期分散在島內(nèi)三棟樓宇四個場地的局面，在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，才簽約租金貴一倍、物業(yè)貴三倍的四期獨棟，并投入好幾百萬元裝修研發(fā)實驗室等。租下成本如此之高的獨棟，這固然和W公司自身做出的決策有關(guān)，但L先生表示，主要還是W公司創(chuàng)始人一直以為政府會對他們所作的犧牲有所補償，但沒想到的是，補償沒拿到，租金也沒享受到任何優(yōu)惠，物業(yè)管理費多次溝通也沒有因為獨棟得到任何合理的調(diào)整。最終又因欠租而被國企生物島集團起訴并凍結(jié)賬戶和股權(quán)。

在采訪中，有島上的生物醫(yī)藥企業(yè)反映，和國內(nèi)不少生物醫(yī)藥園區(qū)比，生物島的租金和物業(yè)管理費相對較“貴”。他們認為，政府主導的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不能只顧著做“房東”而忘記承擔“國家級科技企業(yè)孵化器”的功能。

焦點問題1

生物島租金究竟貴不貴？

四期單價租金降幅已過半

廣州花重金打造并冠以“國際”二字的生物島，其租金價格究竟貴不貴？

南都記者從戴德梁行今年6月發(fā)布的《中國生命科學政策導向及產(chǎn)業(yè)園研究報告》披露的數(shù)據(jù)看到，2024年第一季度，生物島的租金為112.5—150元／平方米/月，這也從側(cè)面證明了W公司承租的四期獨棟的租金價格真實不虛。

比較戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，這個價格“差一點”就與廣州甲級寫字樓137.07元/平方米/月的平均租金“接軌”，甚至不輸阿里巴巴、騰訊這些科技大廠集聚的琶洲。和奢侈品店扎堆的太古匯(198元/平方米/月，克而瑞二季度數(shù)據(jù))比，也不過差了數(shù)十元。不過，有商業(yè)地產(chǎn)研究人士表示，生物島租金價格較高，或多或少與這個區(qū)域供應(yīng)少、需求多有關(guān)。

但多位運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的負責人認為，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)因其專業(yè)性和特殊性，租金價格確實普遍高于其他類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但也不能對標甲級寫字樓。除非生物島只想招攬頭部企業(yè)或大企業(yè)的研發(fā)總部進駐，不然面對居高的租金成本，初創(chuàng)階段創(chuàng)新醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)只有搬離這條路。

或許是已意識到這個問題，南都記者了解到，目前生物島集團秉持“共克時艱，共謀發(fā)展”的宗旨，剛實施了降租政策。南都記者以承租人的身份致電生物島招商部門的一名經(jīng)理。據(jù)他介紹，目前生物島一二三期租金為60元/平方米/月。物業(yè)管理費分兩種：不帶中央空調(diào)的為10.8元/平方米/月，帶中央空調(diào)的為19元/平方米/月。四期為65元/平方米/月，但物業(yè)管理費18元起，最高為25元/平方米/月。這意味著，W公司欠租的四期，目前租金降幅一半不止。但據(jù)了解，島上仍有企業(yè)的租金價格沒有得到調(diào)整。

如果和國內(nèi)發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的頭部城市的同類產(chǎn)業(yè)園區(qū)比較，生物島這個已打下來的租金水平又是如何呢？南都記者特意實地走訪了蘇州工業(yè)園區(qū)。在2023年國家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)競爭力排名中，該園區(qū)拿下綜合實力榜亞軍（冠軍為中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。包括生物島、廣州科學城以及中新廣州知識城在內(nèi)的廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)則排名第五，居成都高新區(qū)和上海張江高新區(qū)之后）。

據(jù)南都記者實地調(diào)研了解到，同樣由國資運營的位于蘇州工業(yè)園區(qū)的BioBAY（蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園），環(huán)境和配套建設(shè)并不亞于生物島。最受歡迎的一期園區(qū)，每月租金只需40元/平方米，物業(yè)管理費7元/平方米。

生物島就算降租后，可加上相對較高的物業(yè)管理費，場地租用成本還是比BioBAY貴差不多34%。1000平方米租用十年，就要多支付285.6萬元。

創(chuàng)新藥被稱為生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)“皇冠上的明珠”，也是評判一個地區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力強弱的重要標志。BioBAY進駐的企業(yè)中，40%為創(chuàng)新藥企業(yè)。

焦點問題2

保全國有資產(chǎn)

起訴是唯一的解決辦法嗎？

據(jù)知情人士L先生透露，生物島集團作為一家國企，有“應(yīng)收”的KPI考核。W公司拖欠近900萬，其中物業(yè)管理費170多萬元，被告也是情理之中。

南都記者上中國裁判文書網(wǎng)，翻閱了生物島起訴島上另一家企業(yè)——藍某科技的一審判決文書看到，生物島在起訴這家欠租企業(yè)時表示：“生物島公司作為國企，肩負著管理和保護國有資產(chǎn)的責任。藍某公司長期拒不交還租賃場地、拒不繳清占用費等行為已造成國有資產(chǎn)的流失且嚴重影響生物島規(guī)劃的推進，生物島公司已承受巨大壓力。”

但對于W企業(yè)被告一事，L先生表示： “如果（W）企業(yè)的產(chǎn)品和業(yè)務(wù)都在非常好的路上發(fā)展，且沒說不還欠租，那國資流失的風險在哪里？企業(yè)做不下去才是最沉重的國資流失，才是兩敗俱傷！” L先生還透露，W公司那塊被征用的場地，因重點項目擇址另建，至今還處于圍蔽狀態(tài)?！斑@算不算國資流失呢？受嚴重影響的企業(yè)，有沒有妥善安排減少他們的損失呢？” L先生反問道。

另一知情人士A先生表示：“我特別不理解的是，像W博士（W公司創(chuàng)始人）這種承擔過國家重要專項，扎實在做國際創(chuàng)新產(chǎn)品的研發(fā)且被評為國家高層次海外人才、廣州開發(fā)區(qū)（黃埔區(qū)）領(lǐng)軍人才，為黃埔區(qū)政府和廣州市政府的國際交流合作曾做過不少貢獻，企業(yè)在生物島上已有這么多年，國資為何不招呼一聲就直接起訴他們呢？銀行賬戶被封股權(quán)被凍結(jié)，相當于政府先把企業(yè)經(jīng)營的‘脖子’掐住了，把企業(yè)股權(quán)融資和債權(quán)融資的路都堵死了，對其公司未來上市融資都會帶來麻煩。”

據(jù)南都記者從相關(guān)部門了解到，前段時間廣州市政府、市工信局和市衛(wèi)健委，召集了70多家市內(nèi)三甲醫(yī)院與被評上目錄的17個本市的創(chuàng)新醫(yī)療器械產(chǎn)品的企業(yè)，開展對接會?，F(xiàn)場很多醫(yī)院表示，已在積極推進這些創(chuàng)新產(chǎn)品的進院流程，加快包括W公司產(chǎn)品在內(nèi)的目錄產(chǎn)品的進院銷售。

專家建言

A.起訴欠租企業(yè)可否甄別對待

對于企業(yè)“欠租”的問題，蘇州工業(yè)園區(qū)又是如何解決的？據(jù)中科蘇州藥物研究院院長、協(xié)耀資本合伙人喬剛介紹，蘇州工業(yè)園區(qū)部分國有生物醫(yī)藥園區(qū)已經(jīng)運營多年，租戶拖欠租金的事情也時有發(fā)生，但鮮有因房租問題首先對企業(yè)提起訴訟并凍結(jié)銀行賬戶等行為。運營方一般會做容忍度高的“房東”，盡最大能力協(xié)助企業(yè)解決實際問題，如對接投融資、銀行貸款，推動政府給予科技資金扶持等。

喬剛認為，租金固然重要，但對于政府主導的產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，更重要的還是要培育良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。廣東創(chuàng)新藥起步相對較晚，在廣州搞創(chuàng)新藥研發(fā)的企業(yè)也不多，像W公司這樣的行業(yè)“尖子生”，應(yīng)該給予更多的重視。資本寒冬至今尚未解凍，政府可否考慮甄別對待處于不同發(fā)展階段的科創(chuàng)企業(yè)，特別是對于W企業(yè)這種有產(chǎn)業(yè)前景又急需資金“續(xù)命”的企業(yè)。

B. 破解優(yōu)質(zhì)項目欠租困局可否“債轉(zhuǎn)股”

多位產(chǎn)業(yè)園區(qū)操盤手均認為， 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)里的創(chuàng)新企業(yè)，能走到產(chǎn)業(yè)化這個階段殊為不易，相關(guān)部門以“國資流失”的理由起訴W公司，確實有值得商榷之處。

有專家建議，針對島內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項目，或可適當實施一定比例的租金和物業(yè)管理費減免。也有專家認為，可“一企一策”。比如目前W公司要完成公立醫(yī)院進院審批和采購流程后才能正式在公立醫(yī)院銷售，然后還要進行市場推廣和醫(yī)學教育，要實現(xiàn)一定規(guī)模的商業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化、較好的現(xiàn)金流和利潤，需要 2-3 年的時間。為讓企業(yè)更好地實現(xiàn)自我“造血”功能，破解欠租困局，可否考慮實施“債轉(zhuǎn)股”？

實地調(diào)研

財氣人氣領(lǐng)先的蘇州BioBAY

為何能一直保持低租金運營？

為更好地了解相關(guān)情況，南都記者決定奔赴蘇州工業(yè)園區(qū)，看看和上海張江科學城成鼎立之勢的蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園（BioBAY），在培育出24家生物醫(yī)藥上市企業(yè)，招租幾近飽和的情況下，為何其場地成本還能一直保持低位運營。在中科蘇州藥物研究院院長喬剛帶領(lǐng)參觀和現(xiàn)場講解后，南都記者多少獲得了一些答案。

蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園（BioBAY），位于蘇州工業(yè)園區(qū)，已培育出24家生物醫(yī)藥上市企業(yè)。圖源：BioBAY官網(wǎng)

城市能級不高但區(qū)位優(yōu)越

懂借力發(fā)展和專業(yè)化服務(wù)

從地鐵站出來，抬頭遠望就看到蘇州工業(yè)園里一些在建中的項目，招商成果瞬間可感。往前走數(shù)百米，遠遠就望見馬路斜對面的一個大方塊里，幾棟氣質(zhì)相近的小白樓在陽光下甚是耀眼。

這里是2015年成立的中科蘇州藥物研究院（下簡稱“中科蘇研院”）所在地，也是該院依托中國科學院上海藥物研究所及藥物所蘇州成果轉(zhuǎn)化中心打造的新藥籃孵化器。負責園區(qū)運營的喬剛院長就曾在上海張江工作過十余年時間才轉(zhuǎn)戰(zhàn)此處?？梢哉f，這些樓宇里多少混合著上海的“基因”。

蘇州的城市能級，和上海、廣州自不能相提并論。但城際鐵路20-30分鐘的車程，讓蘇州和上海同城化日益明顯。有人說，蘇州工業(yè)園生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的成功，是承接了上海有產(chǎn)業(yè)化需求的生物醫(yī)藥企業(yè)的外溢，這固然是一個重要因素，但打造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)“土壤”，同樣重要。

像蘇州工業(yè)園之所以給地、給政策，就是看上了中科蘇研院的專業(yè)和產(chǎn)業(yè)資源帶來的支撐作用。經(jīng)過八年的發(fā)展，該院已搭建起完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。像獨占其中一棟樓的賽賦新藥，就是由該院引進的 “安全性評價平臺”，直接服務(wù)園區(qū)企業(yè)。如今，該院全平臺服務(wù)收入每年可達6億元。

除借助中科蘇研院的“專業(yè)”能力外，蘇州工業(yè)園還引進了中國醫(yī)學科學院蘇州系統(tǒng)醫(yī)學研究所、牛津大學高等研究院（蘇州）等研究平臺。而于2021年啟用的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)中心，同樣主打“專業(yè)化”特色。這個一站式服務(wù)中心，除常規(guī)的政務(wù)服務(wù)外，還有針對園區(qū)企業(yè)特設(shè)“生物醫(yī)藥行業(yè)專項服務(wù)”、政策解讀和相關(guān)專題培訓以及對接機構(gòu)等服務(wù)。

特設(shè)“生物醫(yī)藥行業(yè)專項服務(wù)”的BioBAY生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)中心。

優(yōu)質(zhì)的生存“土壤”自然造就出強大的創(chuàng)新生態(tài)。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，BioBAY共進駐各類生物醫(yī)藥創(chuàng)新企業(yè)650多家，其中40%為新藥創(chuàng)新企業(yè)，醫(yī)療器械和生命科學儀器為25%，投資/服務(wù)企業(yè)占18%。

低租金支持小微企業(yè)研發(fā)

成就生瑞路“市值一條街”

穿過中科蘇研院，經(jīng)過信達生物的廠區(qū)和國家級實驗室——蘇州實驗室（地位等同廣州實驗室），就進入到BioBAY知名的生瑞路。

這條約千米長的內(nèi)部道路上，有十幾棟幾層高的獨棟研發(fā)樓。這里可謂是“市值一條街”，目前匯聚了不少由BioBAY直接孵化出的境內(nèi)外上市企業(yè)，如博瑞醫(yī)藥（688166）、浩歐博（688656）、天演藥業(yè)（ADAG.US）、康寧杰瑞制藥-B(09966.HK)、基石藥業(yè)-B(02616.HK)及信達生物（01801.HK)等。

生瑞路獨棟研發(fā)大樓，這條路上聚集了不少境內(nèi)外上市藥企。

放眼整個BioBAY，共有24家境內(nèi)外上市企業(yè)。其中知名的單抗企業(yè)信達生物，目前市值高達600多億元（港幣）。而由生物島孵化的燃石醫(yī)學，再加上島內(nèi)進駐的其他三家知名上市企業(yè)，如金域醫(yī)學、一品紅制藥、百奧泰生物等企業(yè)的市值，都遠不及這家創(chuàng)新藥先鋒企業(yè)。

創(chuàng)新藥被稱為生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)“皇冠上的明珠”，也是評判一個地區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力強弱的重要標志。BioBAY進駐的企業(yè)中，40%為創(chuàng)新藥企業(yè)。

截至2022年，園區(qū)內(nèi)293家企業(yè)歷年累計融資已破千億大關(guān)。就算當下仍處于經(jīng)濟寒冬，BioBAY仍是最“吸金”的一個。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，國內(nèi)新藥領(lǐng)域共計發(fā)生投融資事件共121起，而在BioBAY這個僅150萬平方米的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，就有超過20家企業(yè)累計融資超24億元。

別看上面提到的BioBAY企業(yè)都已走到上市這一步，但它們也曾從“小微”起步。有業(yè)內(nèi)人士認為：“隨著張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)招商方向從追求‘量變’改為‘質(zhì)變’之后，產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)重心逐漸脫離了核心的小微型企業(yè)，這才讓張江流失了很多生物醫(yī)藥創(chuàng)新源頭。與之相反的是，BioBAY正是從支持這些小微企業(yè)開始?！?/p>

低租金就是BioBAY支持企業(yè)的一個重要舉措。像如今財氣如此之旺的生瑞路的獨棟研發(fā)大樓，每月租金只需40元/平方米，物業(yè)管理費7元/平方米。據(jù)了解，若在2020年以前，只需要30元/平方米。信達生物保留在生瑞路的研發(fā)總部，至今還享受著這樣的低租金。

在蘇州工業(yè)園區(qū)里，既有國資運營的最核心的區(qū)域BioBAY，也有民資運營的園區(qū)，亦有像中科蘇研院這樣無預算、無編制的新型研發(fā)機構(gòu)運營的產(chǎn)業(yè)園。他們的租金同樣比廣州生物島便宜很多。

作為全國為數(shù)不多的生物醫(yī)藥國家專業(yè)化眾創(chuàng)空間，中科蘇研院“新藥籃孵化器”里，53元/平方米（月租金）+1元/平方米（物業(yè)管理費）的純毛坯并不多，因為考慮到生物醫(yī)藥初創(chuàng)階段的創(chuàng)新團隊不應(yīng)該把寶貴的精力時間花在從純毛坯開始的場地裝修上，故大部分提供了不少專業(yè)的增值服務(wù)，包括實驗動物房等投入和管理要求很高的設(shè)施，可直接拎包進駐。

據(jù)悉，該院孵化平臺已孵化逾150家藥物研發(fā)及服務(wù)型企業(yè)，3家企業(yè)進入IPO準備階段。去年，該院首個合作研發(fā)項目轉(zhuǎn)讓國內(nèi)頭部藥企，合同額約1.5億元。

BioBAY環(huán)境好房價全市最高

園區(qū)租金為何不按市場化走？

開車繞BioBAY走一圈，這里雖不像廣州生物島那樣是一個江心小島，但湖泊還真是不少。其中最近的獨墅湖，有臨湖而建的圖書館，湖邊有高端的會議酒店和生態(tài)公園，15分鐘車程的金雞湖則是一個風光旖旎的5A級景區(qū)。

代表“活力指數(shù)”的星巴克門店數(shù)量，以BioBAY為中心，方圓2km范圍內(nèi)就開了7家之多，在全國是獨一份的存在。

自然環(huán)境不輸廣州國際生物島的BioBAY，各種生活配套更為完善，也因此集聚了不少高端人才，這里的住宅價格為全市最高。

在人氣和財氣遙遙領(lǐng)先之下，BioBAY園區(qū)的租金為何還是一直保持低位運行？這或許代表著官方的戰(zhàn)略選擇和支持態(tài)度。像為了支持生物醫(yī)藥這個園區(qū)“一號產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展，BioBAY并非全都按市場化來“出拳”。除園區(qū)低價位的租金外，還有每月幾百元就可拎包入住的公租房、比市價便宜的頂級人才別墅等。

對此，有位政府營商環(huán)境咨詢顧問一針見血地指出，蘇州BioBAY表現(xiàn)的是“產(chǎn)投思維”，而不是以“收租思維”定租金價格。

策劃：李陽 尹來

統(tǒng)籌：王道斌 游曼妮

采寫：南都首席記者 黃海珊 實習生 郭凱旋

攝影： 黃海珊（除署名外）

南都制圖：何欣