21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 深圳報(bào)道

　　萬科已經(jīng)很難是萬物云的庇護(hù)，萬物云卻要被迫成為萬科的倚靠了。

　　今年下半年以來，萬物云頻繁出手?jǐn)埾氯f科的重資產(chǎn)項(xiàng)目。最近的一筆發(fā)生在11月29日，萬物云收購了萬科旗下子公司上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司45%股權(quán)，作價(jià)7.12億元，其中的5.9億元是以對(duì)萬科的到期應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行抵償。

　　上海祥大持有的是一宗位于上海浦東新區(qū)洋涇街道的辦公與商業(yè)物業(yè)（即上海濱江萬科中心及光合新座），項(xiàng)目地處上海陸家嘴核心地段。

　　在此之前的11月1日，萬物云以1.5億元的價(jià)格收購萬科持有的武漢新唐共祥商業(yè)管理有限公司50%股權(quán)，武漢新唐持有的主要資產(chǎn)為武漢新唐萬科廣場，其主要業(yè)態(tài)包括服務(wù)、零售、餐飲、娛樂等。

　　此番收購早有預(yù)示。今年9月底，萬物云公告募集資金用途變動(dòng)，增加一項(xiàng)“通過基金投資等方式發(fā)展?jié)摿ξ飿I(yè)標(biāo)的（含經(jīng)營性資產(chǎn)投資），用于深化蝶城戰(zhàn)略等”，計(jì)劃變動(dòng)資金凈額為18億元。這筆資金的用途被廣泛認(rèn)為是用于收購萬科的資產(chǎn)。

　　這種路徑何其相似，萬物云不可避免地重蹈覆轍。當(dāng)物業(yè)企業(yè)母公司造血不力，當(dāng)下仍有些許現(xiàn)金流的它們成為了被盯上的“鮮肉”。

　　合理的馳援

　　既然救主已經(jīng)成為了無可奈何的選擇，萬物云董事長朱保全愿意將這件事情辦得更符合股東的期待。他深知，萬物云必然不可能從萬科手中接過具有最優(yōu)價(jià)值的“香餑餑”，但他愿意從社區(qū)商業(yè)入手，憑借萬物云龐大的社群客戶，將之變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)保值增值。

　　朱保全談及“接盤”邏輯時(shí)表示，萬物云既要實(shí)現(xiàn)對(duì)萬科應(yīng)收賬款的回收，修復(fù)財(cái)報(bào)，又要挑選出匹配公司能力的資產(chǎn)。萬物云選擇的賽道，是社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)。之所以是這類資產(chǎn)，朱保全解釋稱，我們肯定更希望以現(xiàn)金回收萬科的應(yīng)收賬款。但如果拿不到現(xiàn)金，物業(yè)公司需要預(yù)判，自己是否具備足夠能力與關(guān)聯(lián)房企的存量債權(quán)人競爭搶下資產(chǎn)抵債，若不具備這項(xiàng)能力，那物業(yè)公司就得搶先行動(dòng)。

　　在朱保全看來，房企旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基本已被其他存量債權(quán)機(jī)構(gòu)盯上，物業(yè)公司“既不能拿太好的資產(chǎn)，也不能拿太差的資產(chǎn)”，而是“要拿物業(yè)公司接盤后能干好的資產(chǎn)”。社區(qū)商業(yè)就具備這個(gè)特征。

　　為了將社區(qū)商業(yè)干好，萬物云還與高和資本達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方擬共同創(chuàng)設(shè)社商基金裝入持重資產(chǎn)，首期基金10億元，擬裝入的資產(chǎn)包括一線及二線城市的存量穩(wěn)定運(yùn)營社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。

　　雖然這或多或少是“被動(dòng)”的選擇而非主動(dòng)行為，但朱保全仍然有信心萬物云能夠干好這件事。他說，萬物云做社區(qū)商業(yè)的方式與商業(yè)地產(chǎn)公司有別，后者追求知名度高的品牌店，而萬物云則不會(huì)被此拘束?！拔覀兊牡妆P是小區(qū)的業(yè)主，他們需要什么我們對(duì)他們提供相應(yīng)的服務(wù)?！?/p>

　　深入下沉市場

　　在未來很長的一段時(shí)間里，萬科規(guī)模難回巔峰已是明牌，萬物云在半推半就中不得不學(xué)會(huì)真正的自立。這幾年來，關(guān)于未來的問題，萬物云董事長朱保全回答過數(shù)十次，多數(shù)時(shí)候他的表達(dá)與邏輯更像是故事化與理想化的想象，直至最近的這一次對(duì)外發(fā)言，朱保全終于褪去了萬科人身上的高傲，回歸現(xiàn)實(shí)。

　　朱保全承認(rèn)，此前2.5元/平方米/月以下的物業(yè)服務(wù)，萬科物業(yè)似乎也不太會(huì)做；如果做了，原來的業(yè)主也不同意，所以萬科物業(yè)在發(fā)展過程中遇到價(jià)格限制的瓶頸，“當(dāng)我們真正把市場打開的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，如果價(jià)格往2.5元以上走，空間會(huì)越來越窄，而如果往下走，空間才會(huì)越來越大”。

　　萬科物業(yè)市場管理合伙人鄒明透露，目前萬科物業(yè)所管理的3402個(gè)有價(jià)值街道內(nèi)，77%的小區(qū)物業(yè)費(fèi)在2元/平方米/月，他預(yù)計(jì)萬科物業(yè)如能下探到2元以下市場，商機(jī)將增加110%。

　　萬物云此次喊話的邏輯很清晰，它要進(jìn)入下沉市場了。朱保全說，萬科物業(yè)具不具備這個(gè)能力，是否能夠真正打開自己的價(jià)格區(qū)間，這是需要探討的話題。

　　要解決“不太會(huì)干”的問題，萬物云準(zhǔn)備的工具是準(zhǔn)備“智選”的產(chǎn)品，將服務(wù)選項(xiàng)和定價(jià)權(quán)利交還給業(yè)主，推出“彈性定價(jià)”。

　　智選降本的邏輯，是摒棄“默認(rèn)設(shè)置”，采用“自定義”菜單，讓業(yè)主真正參與進(jìn)來，共同制定物業(yè)費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，萬科物業(yè)定服務(wù)“底線”，業(yè)主按需定服務(wù)“高線”。

　　在這個(gè)體系中，萬物云全量梳理了社區(qū)里的95個(gè)服務(wù)空間、1530個(gè)作業(yè)對(duì)象，共計(jì)508項(xiàng)作業(yè)SLA（服務(wù)事項(xiàng)），形成了一個(gè)全類的服務(wù)事項(xiàng)集。再于其中分類篩選出158項(xiàng)必選服務(wù)、350項(xiàng)自選服務(wù)。其中的必選服務(wù)關(guān)聯(lián)萬科物業(yè)的價(jià)值主張，自選服務(wù)則不僅事項(xiàng)可選，頻次也可選。

　　雖然已經(jīng)盡量避免“增值”的服務(wù)，但是必選服務(wù)的主要成本仍然是不小的一筆支出，因?yàn)樗旧硪蕾嚾斯し?wù)實(shí)現(xiàn)。因此，在這些必選服務(wù)中，萬物云還通過智能化的模式，進(jìn)一步壓低人工成本。

　　萬物云的“靈石”智能化空間操作系統(tǒng)，通過AI技術(shù)，可以整合各種空間數(shù)據(jù)，還能自動(dòng)調(diào)度人力和設(shè)備資源，涵蓋了人行、車行、安全防護(hù)等各個(gè)方面。通過這種智能化的調(diào)度，萬物云能夠真正實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。

　　這其實(shí)是相對(duì)理想的模式。雖然AI技術(shù)的應(yīng)用能夠提升人工調(diào)度的效率，但過往許多物業(yè)企業(yè)在智能化的嘗試中最終的結(jié)果是失敗的，這是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的響應(yīng)速度以及服務(wù)質(zhì)量均有相應(yīng)的要求，若是過于注重效率，則可能因事人不匹配而降低了服務(wù)的滿意度。

　　但萬物云決心下沉，對(duì)AI的依賴將會(huì)是持續(xù)的。更何況失去了萬科每年大額的規(guī)模輸送，萬物云的增長也只有來自于卷向存量市場，而低價(jià)戰(zhàn)略，的確是無往不利的法器，尤其在現(xiàn)時(shí)公眾對(duì)物業(yè)費(fèi)極其敏感的關(guān)口之下。

　　關(guān)于未來，朱保全說，萬物云首先要從物業(yè)管理升維資產(chǎn)管理，向上下游業(yè)務(wù)鏈延伸，服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)持有者。其次，向能源管理轉(zhuǎn)型，用3年時(shí)間成為不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的節(jié)能先鋒。最后，全面擁抱AI，從人管人到事管人的能力轉(zhuǎn)型，希望在傳統(tǒng)組織里面能夠成為人工智能應(yīng)用的先鋒。

　　這樣的規(guī)劃并沒有超出萬物云的能力范疇，物業(yè)行業(yè)的未來理應(yīng)如此。只是行業(yè)發(fā)展已然骨感，沒有太多企業(yè)會(huì)完整地講述關(guān)于未來的故事。萬物云不甘被萬科的式微所拖累，它在盡力讓自己活得更獨(dú)立一些。