在美國大選兩個月后，“特朗普交易”持續(xù)發(fā)酵引起了人們對比特幣、特斯拉(TSLA.US)等資產(chǎn)的關(guān)注。但事實上，最引人注目并不是他們，而是兩家有著87年歷史、但被華爾街人士早已忘記的公司的股票。

自特朗普當(dāng)選以來，由政府支持的住房貸款巨頭房利美(FMCC.US)的股價飆升了227%。這在很大程度上是由于一個人的看好：比爾·阿克曼。

這位潘興廣場資本管理公司創(chuàng)始人表示，在美國政府拋售其在房利美(FNMA.US)和房地美的大量股份之前，這是一個“極具吸引力”的低價買入房利美和房地美的機(jī)會。據(jù)了解，美國政府曾在金融危機(jī)期間以大約1900億美元的救助資金購入了房利美和房地美的大量股份。在去年12月底的一篇社交媒體帖子闡述了他的交易理由后，這兩只股票的股價在不到一個小時的時間里飆升了45%，并在隨后繼續(xù)攀升。

阿克曼以前也嘗試過這種策略，但沒有成功。十多年前，他的對沖基金購買了價值數(shù)億美元的房利美和房地美股票，押注這些公司一旦重組并擺脫美國的管控，其價值將會飆升。

然而，將它們私有化的努力進(jìn)展緩慢。美國政府在這兩家公司持有的巨額股份使情況變得復(fù)雜。這有可能搞砸世界上有史以來規(guī)模最大的首次公開募股(IPO)之一，而且有可能讓購房者背負(fù)更高的抵押貸款利率。此外，誰也無法保證即將上任的美國新政府會將其作為優(yōu)先事項。

不過，阿克曼表示，特朗普團(tuán)隊再次承諾要縮小政府的作用，這將有助于完成他的第一屆政府在釋放房利美和房地美方面開始的工作。更重要的是，拜登政府下的官員上周剛剛發(fā)布了結(jié)束聯(lián)邦監(jiān)管的路線圖，有分析人士認(rèn)為，這是另一個跡象，表明一項決議即將出臺。

為此，阿克曼給出了非常高的預(yù)期。

根據(jù)他在X上的帖子，他預(yù)測房利美和房地美將于明年年底以約31美元的價格上市，比他約2.40美元的平均購買價格高出近1200%。截至周二收盤，房利美收于4.55美元，而房地美收于4.40美元。

“特朗普及其團(tuán)隊將完成這項工作，”阿克曼寫道，“特朗普喜歡大交易，這將是歷史上最大的交易?！?/p>

阿克曼的發(fā)言人拒絕置評。

然而，另一些人則認(rèn)為進(jìn)程不會發(fā)展得那么快。他們警告稱，在2026年啟動IPO的預(yù)期過于樂觀。新一屆政府的關(guān)鍵官員是否會優(yōu)先考慮這個項目也存在不確定性。擺脫政府的管控將給對沖基金帶來重大勝利，但同時也可能會提高已經(jīng)面臨天價的購房者的借貸成本——這對普通美國人來說是很難接受的。

房地美前首席執(zhí)行官Donald Layton表示：“我不清楚為什么即將上任的政府會優(yōu)先考慮終止管控權(quán)，因為這顯然不會為其工薪階層選民基礎(chǔ)帶來好處。事實上，它的極端復(fù)雜性不僅會過多地占用政策制定者在其他優(yōu)先事項上的寶貴時間，還會讓他們的抵押貸款變得更加昂貴，從而真正有可能傷害到這些選民?！?/p>

雖然房利美和房地美似乎不太可能成為特朗普贏得大選后推動各種資產(chǎn)上漲的投機(jī)熱潮的典型代表，但在某種程度上，這兩家公司的股票確實是典型的特朗普交易。畢竟，他的民粹主義綱領(lǐng)包括縮小美國政府規(guī)模和放松對私營部門的管制。

房利美于1938年由美國國會成立，旨在通過提供更多抵押貸款來幫助提高住房擁有率。它實際上并不發(fā)放住房貸款，但它與1970年成立的規(guī)模較小的競爭對手房地美一起，從貸款機(jī)構(gòu)手中購買住房貸款，將其打包成證券，并向買家提供財務(wù)擔(dān)保。

1968年，房利美轉(zhuǎn)變?yōu)橐患宜綘I公司，但美國政府的隱性支持依然存在。在金融危機(jī)爆發(fā)之前，房利美和房地美這兩家“政府支持企業(yè)”(簡稱GSEs)擴(kuò)大了在抵押貸款市場的存在，擁有或支持了大約一半的美國住房貸款。當(dāng)這些投資在2008年出現(xiàn)問題時，美國財政部有效地對它們進(jìn)行了救助，作為回報，美國財政部獲得了這兩家公司80%的股份。到2010年，這兩家公司從紐交所退市，目前在場外柜臺市場交易。

隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，房利美和房地美的財務(wù)狀況也在好轉(zhuǎn)，房利美2012年的凈利潤達(dá)到172億美元。同年，美國政府頒布了一項有爭議的計劃，后來被稱為“凈值掃蕩”，將這些公司幾乎所有的利潤都匯給美國財政部。

從2013年左右開始，包括潘興廣場、Fairholme Capital Management、Paulson & Co.等公司在內(nèi)的眾多基金經(jīng)理開始大量購買這兩家GSEs的普通股和次級優(yōu)先股，部分押注他們可以說服法院相信政府正在收取一筆不合理的意外之財。但他們的訴訟一再被駁回。

這讓包括黑石在內(nèi)的一些此前活躍于該交易的公司已完全退出了其頭寸。

而其他人則繼續(xù)持有這兩家公司的大量股份。其中包括資產(chǎn)管理公司Capital Group，該公司管理著超過2.7萬億美元的資產(chǎn)，擁有這些實體的普通股和優(yōu)先股。據(jù)一位知情人士透露，Owl Creek Asset Management在2008年以極低的價格購買了房利美和房地美的優(yōu)先股，此后一直在圍繞這一頭寸進(jìn)行交易。

據(jù)一位投資者透露，Rob Citrone旗下管理著25億美元資產(chǎn)的Discovery Capital Management持有房利美和房地美的優(yōu)先股已超過10年，買入價格從4美分到12美分不等。該公司在2024年大選之前再買入了部分股份，原因是預(yù)計特朗普會獲勝。

另有知情人士表示，Zach Schreiber運營的對沖基金PointState Capital也是這些公司優(yōu)先股的持有人。知情人士表示，自金融危機(jī)以來一直是這些GSEs大股東的John Paulson仍持有優(yōu)先股。

Paulson的發(fā)言人沒有立即發(fā)表評論。

那些堅持押注的人最終會把希望寄托在特朗普和他的官員身上，讓這些公司擺脫管控。雖然這在特朗普政府的第一任期內(nèi)沒有成功，但人們對私有化將成為他在白宮第二任期內(nèi)的優(yōu)先事項的熱情高漲。

前特朗普政府官員已經(jīng)討論了這兩家公司的計劃，來自威斯康星州的共和黨眾議員Scott Fitzgerald已經(jīng)起草了將這兩家公司私有化的立法草案。

雖然確切的計劃只有在特朗普上任后才會變得清晰，但支持者指出，這位候任總統(tǒng)曾在2021年給肯塔基州參議員Rand Paul寫了一封信，他在信中表示，他將下令解除這些公司的監(jiān)管，并以“巨額利潤”出售政府在這些實體中的股份。

“股權(quán)面臨嚴(yán)重攤薄”

阿克曼在去年12月初為美國政府解除管控的計劃制定了兩年的時間表。在他的設(shè)想中，美國財政部將把近年來獲得的分紅算作從救助計劃中獲得的高級優(yōu)先股的支付，從而有效地退出這些證券。然后，這兩家公司將需要籌集約300億美元的資金，以達(dá)到2.5%的未償擔(dān)保資本比率，這雖然是一個很大的數(shù)字，但被普遍認(rèn)為是可行的。

他預(yù)測，當(dāng)一切塵埃落定時，美國政府將獲得約3000億美元的收益。

但私有化的道路上充滿了潛在的障礙。特朗普任內(nèi)的聯(lián)邦住房金融局局長Mark Calabria曾試圖退出政府在房利美和房地美的股份，他在2023年的一本書中寫道，在特朗普第一屆政府期間，考慮出清政府高級優(yōu)先股的想法被認(rèn)為是一種政治上的“不可能”，而且存在法律風(fēng)險。

另一種私有化方案是美國財政部將其持有的高級優(yōu)先股轉(zhuǎn)換為普通股，然后逐步出售。但Akanthos Capital Management前首席執(zhí)行官、現(xiàn)經(jīng)營一家家族理財室的Michael Kao表示，這將導(dǎo)致現(xiàn)有股東的股權(quán)面臨嚴(yán)重攤薄。

“主要的看漲論點取決于政府的慷慨及其減記數(shù)千億美元的意愿，”Kao表示，他之前在這些公司持有大量股份，但現(xiàn)在表示他對這項交易徹底失望，“如果沒有這一點，在幾乎所有情況下，股東的權(quán)益都可能被大幅攤薄?！?/p>

Wedbush Securities分析師Brian Violino表示，阿克曼可能低估了房利美和房地美需要通過公開市場籌集的現(xiàn)金數(shù)量，以滿足政府設(shè)定的資本要求。

予以這兩家公司“賣出”評級的Violino表示：“我們認(rèn)為，要么他們繼續(xù)處于管控狀態(tài)，這對普通股來說是不利的，要么他們離開監(jiān)管，這將導(dǎo)致大量攤薄，從而徹底降低普通股的價值?！?/p>

“10萬億美元市場”

或許最重要的是，美國政府還需要確保其退出不會損害投資者對10萬億美元抵押貸款債券市場的信心。一些人認(rèn)為，在不取代政府對抵押貸款支持證券的明確擔(dān)保的情況下釋放房利美和房地美，可能會使投資者對購買這些證券持謹(jǐn)慎態(tài)度，這反過來又會增加融資成本和住房融資率。

穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、著名的私有化反對者M(jìn)ark Zandi表示：“考慮到可能隨之而來的非常嚴(yán)重的混亂，我認(rèn)為這不是一位自稱支持小人物的總統(tǒng)的優(yōu)先事項?！?/p>

無論采取何種方式，圍繞是否需要政府擔(dān)保的爭論，都可能使兩家公司的上市變得困難。

美國銀行策略師Jeana Curro表示：“最大的挑戰(zhàn)是如何處理政府對抵押貸款債券的擔(dān)保。你如何保持源于政府隱性支持的市場流動性?一種方法可能需要回到危機(jī)前的房利美和房地美，但這在房地產(chǎn)低迷時期會變得問題不斷?！?/p>