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來源丨21世紀(jì)商業(yè)評(píng)論

福建泉州許氏家族，化債迎來關(guān)鍵進(jìn)展。

12月2日，世茂集團(tuán)董事會(huì)主席許世壇，簽發(fā)一份公告，79%的債權(quán)人已加入或同意加入“境外債務(wù)重組計(jì)劃”。

獲得75%以上的債權(quán)人支持，意味著其境外債務(wù)重組，符合進(jìn)入法庭程序的要求。

懸在頭上的危機(jī)，暫時(shí)解除，同日，清盤世茂的呈請(qǐng)已被撤銷。

許世壇

早先，建設(shè)銀行（亞洲）向香港法院對(duì)世茂提出清盤，涉及財(cái)務(wù)義務(wù)金額約為15.8億港元。

許世壇心中一塊石頭落了地。9月，其父親許榮茂退休，47歲的他正式接過擔(dān)子。

新掌舵人帶領(lǐng)這家?“閩系”豪門，闖過一關(guān)。

“行情回暖，有利于改善房企后續(xù)銷售、資金狀況，利于推進(jìn)債務(wù)重組?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《21CBR》記者分析。

等待重組

相比其他房企，許家的境外債重組過程，較為順利。

2023年底，世茂才給出方案，現(xiàn)今達(dá)成重組條件，歷時(shí)不到一年。

涉及重組的境外債總額超800億元人民幣，包括68億美元的優(yōu)先票據(jù)、21億美元及204億港元的境外銀行和金融機(jī)構(gòu)借貸。

初步方案提供四個(gè)選項(xiàng)，包括短期工具、長期工具、強(qiáng)制可換股債券以及不同工具的組合，目標(biāo)削債約60億-70億美元。

許家表達(dá)了最大誠意。

許榮茂通過自家公司，向世茂及其附屬公司，分別提供39.63億港元、38.39億港元的貸款。

市場回暖，債務(wù)重組進(jìn)展加快。10月，約過半債權(quán)人加入支持計(jì)劃，兩個(gè)月后，比例提升至79%。

于許家父子而言，若計(jì)劃成功，短期資金壓力有望緩解。長期來看，償債負(fù)擔(dān)依然重。

截至6月底，世茂集團(tuán)總負(fù)債為4610億元，其中，有息借貸高達(dá)2566億元，一年內(nèi)到期的有1533億元。

其賬上現(xiàn)金，只剩187億元，扣除受限制現(xiàn)金與預(yù)售監(jiān)管資金后，能用的僅68.7億元。

按照去年的消耗速度，這筆錢僅能覆蓋1年4個(gè)月的員工成本。

手頭捉襟見肘，許世壇不得不二度違約。

2023年6月，世茂附屬公司世茂建設(shè)，獲得債權(quán)人同意，實(shí)現(xiàn)143.5億元的長期債券展期。

今年5月，由于銷售下滑，世茂資金壓力大，無法兌付到期的首期本金，計(jì)劃將多只債券再次展期。

現(xiàn)年74歲的許榮茂，過往三年隱居幕后，在官方新聞中罕有現(xiàn)身。

在臺(tái)前苦撐局面的，一直是許世壇，正式接管董事局后，世茂后續(xù)的化債之路，只能由他勉力推進(jìn)。

多方補(bǔ)血

于許世壇而言，當(dāng)下最緊迫的問題，是獲取更多現(xiàn)金流。

去年，世茂預(yù)測(cè)，2023-2033年期間，現(xiàn)金流凈額約為每年40億元-400億元，主要源自開發(fā)項(xiàng)目、酒店以及商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)。

這一預(yù)測(cè)，過于樂觀。

其收入大頭，來自房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。行業(yè)復(fù)蘇緩慢，銷售額萎縮。商業(yè)運(yùn)營、酒店業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)又小，1-6月，兩者合計(jì)入賬19億元，不足總收入的一成。

自2021年以來，世茂經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額，均為負(fù)數(shù)。

為了回籠資金，許家頻繁出售資產(chǎn)變現(xiàn)。

2022年至2023年，世茂變賣上海市黃浦路土地、廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目、上海外灘茂悅大酒店、北京分鐘寺項(xiàng)目等資產(chǎn)。

今年，再次推進(jìn)資產(chǎn)處置。

8月，世茂以5.96億元出售廈門集美區(qū)綜合體項(xiàng)目。本次交易預(yù)期虧損3.12億元，所幸，項(xiàng)目公司的債權(quán)3.7億元，得以清償。

許家用于融資的抵押物，部分被債權(quán)人以法拍的形式處置。比如11月，杭州世茂棲棠譽(yù)灣項(xiàng)目被中華華能拍下，接盤價(jià)約23億元。

深圳世茂深港國際中心的12宗地塊，被視為“壓箱底貨”，被中信信托兩次拍賣，起拍價(jià)從130億元降至104億元，尚未等到接盤方。

降債縮表，取得一定進(jìn)展。

截至6月末，世茂總資產(chǎn)為4855億元，較高峰期縮表超1400億元，其中債務(wù)減少750億元左右。

在項(xiàng)目層面，世茂積極引入“活水”。

截至6月末，其有24個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，被列入地方政府白名單，已申請(qǐng)貸款5.04億元，其中約1.39億元獲批。

“一些地方政府推出專項(xiàng)債收購存量土地，有助于房企盤活資產(chǎn)，豐富償債資金來源?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策起到積極作用。

頂壓前行

許榮茂、許世壇父子，合計(jì)持有63.88%的股份，是世茂集團(tuán)實(shí)際控制人。

接管家業(yè)的許世壇，科班出身，拿到英國格林威治大學(xué)的房地產(chǎn)碩士學(xué)位，很早就進(jìn)入家族企業(yè)歷練，擁有逾25年的物業(yè)發(fā)展和管理經(jīng)驗(yàn)。

和他打配合的，是趙軍，于9月升任執(zhí)行董事，管財(cái)務(wù)。

處理棘手的債務(wù)，是許世壇團(tuán)隊(duì)的難題。1至6月，光融資成本就要86.3億元。

經(jīng)營狀況亦不容樂觀，上半年，公司虧損擴(kuò)大至226.68億元，同比增加88%。

新管理層頂壓前行。

“積極推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)重組工作，推動(dòng)債務(wù)化解，與債權(quán)人開展溝通協(xié)商?！痹S世壇在《總裁報(bào)告》里寫道。

他定下審慎的經(jīng)營策略——暫停拿地，精細(xì)化管理存量項(xiàng)目，盤活內(nèi)部資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。全員勒緊褲腰帶，薪酬成本上半年減少3個(gè)億，廣告費(fèi)也砍了1.7億元。

保交付，是頭等大事。1至10月，世茂累計(jì)合約銷售總額約為284.5億元，銷售總面積為222萬平米。

多元業(yè)務(wù)，協(xié)同發(fā)力。

上半年，做物業(yè)管理的世茂服務(wù)，利潤率提升，收入為40.3億元，毛利潤8.12億元；世茂酒店業(yè)務(wù)的收入逆勢(shì)上漲，入賬10.7億元。

主業(yè)亦有轉(zhuǎn)暖跡象。

從7月開始，世茂的單月銷售額止跌回升。10月，世茂合約銷售面積為25.6萬平米，相較9月，多了2.5萬平米。

債務(wù)重組告一段落，風(fēng)浪暫歇，許世壇執(zhí)掌的世茂大船，等待止損再啟航的一天。

（轉(zhuǎn)自：不良資產(chǎn)行業(yè)觀研）