深圳樓市新政落地！8.4萬套安居型商品房能領(lǐng)“紅本”了，今年有項目“日光”
責(zé)任編輯“遲到”十余年的深圳安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理辦法正式出爐。
12月23日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項處理辦法》（以下簡稱“《管理辦法》”），明確了安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)補繳價款計算規(guī)則、辦理條件、辦理流程，將于2025年1月2日起正式實施。
“深圳第一批安居型商品房入市時間為2012年，截至目前此類房源十年限售期已基本結(jié)束，部分業(yè)主需要非常清晰的產(chǎn)權(quán)管理制度?！敝兄秆芯吭喝A南分院高級分析師孫紅梅認(rèn)為，此次推出的安居型商品房產(chǎn)權(quán)新規(guī)，有助于提高住房資源的合理分配，為安居房流轉(zhuǎn)提供了靈活性。
圖源：圖蟲創(chuàng)意
補繳價款約為原購價的20%
如何取得完全產(chǎn)權(quán)及上市交易，安居型商品房業(yè)主們有了清晰的指南。
根據(jù)《深圳市保障性住房條例》和《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，購房人簽訂安居型商品房買賣合同滿10年后，可以按照有關(guān)政策規(guī)定補繳價款申請取得完全產(chǎn)權(quán)。本次深圳市住建局發(fā)布的《管理辦法》明確了安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的具體規(guī)則。
購房人申請取得完全產(chǎn)權(quán)，需同時符合四個條件：一、申請人為安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記的權(quán)利人，且經(jīng)其他共同權(quán)利人一致書面同意；二、簽訂安居型商品房買賣合同滿十年；三、因按揭貸款為該套安居型商品房設(shè)定抵押的，須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意；四、無法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產(chǎn)權(quán)的情形。
最受關(guān)注的當(dāng)屬安居型商品房權(quán)利人申請取得完全產(chǎn)權(quán)時補繳價款的計算方式。和今年3月發(fā)布的《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項處理辦法（征求意見稿）》相比，最終版《管理辦法》提出，補繳價款計算公式中，原購買價格不包含戶內(nèi)裝飾裝修價格。
具體計算公式為：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統(tǒng)一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內(nèi)裝飾裝修價格；稅費是指權(quán)利人在辦理安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費。
據(jù)此測算，補繳價款約為原購買價格的20%。
以今年安居型商品房項目中的“日光盤”瑞璟灣居為例。
今年9月，瑞璟灣居推出395套安居型商品房，包括283套建筑面積約68平方米的兩房戶型、112套建筑面積約88平方米的三房戶型，配售均價約4.57萬元/平方米（含裝修，裝修價格按1000元/平方米計）。
其中，兩房戶型購買價格約311萬元，辦理房產(chǎn)證需繳納稅費約3.11萬元。計算補繳價款時，原購買價格按304萬計算（311萬元-68*0.1萬元/平方米），需補繳價款約為（304萬元/70%-304萬元）*50%-3.11萬元≈62萬元。
權(quán)利人不申請取得完全產(chǎn)權(quán)的，不需要補繳價款，該套住房性質(zhì)維持不變，權(quán)利人按照規(guī)定繼續(xù)占有、使用該套住房。
《管理辦法》還規(guī)定，面向人才配售的住房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項按照本辦法規(guī)定執(zhí)行，計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值。
自2012年首批安居型商品房上市以來，深圳累計售出安居型商品房約7萬套、人才住房約1.4萬套。這些房子在簽訂合同滿10年后達(dá)到申請取得完全產(chǎn)權(quán)條件，每年達(dá)到限售期的房源數(shù)量有限。因此，“短期內(nèi)能夠取得完全產(chǎn)權(quán)條件并且上市交易的安居型商品房規(guī)模并不會很大，對商品房的影響十分有限，”孫紅梅表示。
安居型商品房滯銷
安居型商品房、可售型人才房等保障性住房面市時，因為與普通商品房存在一定差價，頗受市場歡迎。
據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，2023年深圳一共批售20個可售型人才房項目，累計去化約1.2萬套，至少有13個項目開盤售罄，前海的深業(yè)云海灣更是創(chuàng)造了“萬人申購”名場面?？晒Ρ鹊氖牵钲谥性芯恐行谋O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳批售新房項目184個，成交約3.2萬套，“日光盤”只有4個。
隨著市場調(diào)整，房價深度回調(diào)，保障性住房與普通商品房價格倒掛空間明顯收窄，安居型商品房、可售型人才房也走進去化艱難的困局。
位于深圳前海的山樾灣花園，因為地段優(yōu)越，有安居型商品房“天花板”之稱。今年3月，山樾灣花園啟動配售，供應(yīng)安居型商品房房源4900套，配售均價為42640元/平方米（按建筑面積計算，毛坯價格）。開發(fā)商稱，山樾灣花園首付低至39萬元。
3月至今，山樾灣花園多次公開配售，去化效果不佳。于9月8日結(jié)束的第四批次配售，山樾灣花園推出的3746套房源僅售出25套，去化率不足1%。根據(jù)開發(fā)商披露數(shù)據(jù)，截至今年11月30日，山樾灣花園累計成交1285套房，去化率約26.22%，待售房源3615套。
根據(jù)《南方都市報》統(tǒng)計報道，今年深圳市安居型商品房整體銷售去化率進一步下滑，截至9月初，全市共供應(yīng)安居型商品房7822套（不計算重復(fù)推售房源），超去年全年40%；總?cè)セ?047套，去化率僅為26%。
存量安居型商品房去化艱難的同時，潛在供應(yīng)規(guī)?？捎^。
深圳市規(guī)劃和自然資源局今年1月發(fā)布的深圳市存量住宅用地清單顯示，截至2023年底，深圳待入市的配售型保障房項目有33個，包括15個可售型人才住房項目、14個安居型商品房項目、4個共有產(chǎn)權(quán)住房項目。
《管理辦法》發(fā)布后，引起市場廣泛討論。
有購房者認(rèn)為，補繳20%的差價后，雖然安居型商品房與普通商品房仍然存在一定價差，但考慮到目前開發(fā)商普遍85折賣房，加上兩類住房容積率、得房率、梯戶比、居住體驗等方面的差異，安居型商品房等配售型保障住房的性價比明顯降低。
“關(guān)注太多反而會覺得自己在高位買入虧了?！标愜纾ɑ┙衲?月購入深圳南山某人才房項目，配售均價接近6萬元/平方米，片區(qū)內(nèi)普通商品房項目折后售價目前已經(jīng)降到每平方米6萬多元，“我只想早點交房住進去?！?/p>
“《管理辦法》發(fā)布對后續(xù)安居型商品房銷售的影響，主要取決于后續(xù)商品房市場價格的變動情況。如果未來房價走勢出現(xiàn)下滑，安居型商品房的低價優(yōu)勢將被沖抵，房子的性價比將明顯下滑。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
李宇嘉認(rèn)為，從目前的市場反饋來看，市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，普通商品房的價格跌幅將緩解?！霸谶@種情況下，安居型商品房仍然具有一定性價比，當(dāng)然這更取決于其自身素質(zhì)——與周邊的普通商品房項目相比，安居型商品房的配套設(shè)施、戶型設(shè)計等方面的競爭優(yōu)勢是否更加明顯?！?/p>
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